Gastkolumne

Die Jahresuhr tickt immer

Nicht für jeden läuft die Jahresuhr gleich.

Während für Wohnungseigentümer ein Kalenderjahr von Januar bis Dezember dauert, kann für Mieter ein Wirtschaftsjahr zum Beispiel vom 1. April bis 31. März des Folgejahres gehen. Schon allein diese Ungleichheit bei den Zeiträumen macht eine Betriebskostenabrechnung für vermietende Eigentümer recht kompliziert. Aber es ist noch komplizierter: Auch die Abrechnungspositionen, -methoden, -schlüssel, -fristen und –maßstäbe müssen beachtet werden. Eine „eins-zu-eins“-Umlage der Eigentümerjahresabrechnung auf den Mieter der Wohnung geht also nicht.

Die Zeiträume sind für Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Laut § 28 WEG gilt das Kalenderjahr als Maßgabe für die Betriebskostenabrechnungserstellung, ein anderer Paragraf, nämlich § 16 Absatz 3, lässt auch hier eine Abweichung zu. Das Mietrecht hingegen spricht von Wirtschaftsjahren, die also vom Kalenderjahr (sowie der Abweichung vom Kalenderjahr) abweichen können.

Eine weitere und nicht unerhebliche Problematik stellt ein eventuell anderer Umlageschlüssel dar. In der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer wird oft der Miteigentumsanteil als Verteilerschlüssel benutzt. Dieser entspricht aber nicht immer der in der Betriebskostenabrechnung angewandten Wohnfläche. Daher sollte der Eigentümer hier nicht die Kosten der Jahresabrechnung einfach auf den Mieter umlegen, sondern den Anteil des Mieters anhand der gesamten Wohnfläche im Verhältnis zu der Wohnfläche der betreffenden Wohnung errechnen.

Da dies alles so manchen Kapitalanlegern zu mühsam ist, vereinbaren einzelne Eigentümer mit ihren Mietern, dass die umlagefähigen Betriebskosten aus der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft einfach in die Betriebskostenabrechnung des Mieters übertragen werden. Eine derartige Regelung in den Mietverträgen wird in der herrschenden Rechtsmeinung als zweifelhaft angesehen, denn eine nach § 556 Absatz 3 des Bundesgesetzbuchs geschuldete Betriebskostenabrechnung ist meist nicht identisch mit einer nach § 28 Absatz 3 WEG geschuldeten Jahresabrechnung. Zwei Gesetze, zwei Abrechnungen.

Nächste Woche: Verschmelzung von Verwaltergesellschaften

André Kilian ist Teamleiter bei der STRABAG RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins