Expertenrat

Hat man ein Recht auf Ruhe?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Müssen Gewerbe und Wohnungen in einem Haus getrennt abgerechnet werden? Mir gehört ein Wohnhaus mit einem Gewerbe im Erdgeschoss. Bei der letzten Betriebskostenabrechnung kam der Einwand eines Mieters, dass ich bei der Betriebskostenabrechnung einen Vorwegabzug für die Kosten, die auf das Gewerbe entfallen, vornehmen muss. Ist diese Auffassung richtig? Michael H.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Schon 2006 hat der BGH entschieden, dass in gemischt genutzten Einheiten die auf Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten nicht vorweg von den anteilig auf die Mieter von Wohnraum umzulegenden Gesamtkosten abzuziehen sind. Bei der Abrechnung von preisfreiem Wohnraum in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ist ein Vorwegabzug für alle oder einzelne Betriebskosten dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Anders wäre es, wenn Sie eine andere Vereinbarung, etwa der Vorwegabzug, im Mietvertrag getroffen hätten. Sofern Ihr Mieter behauptet, dass durch das Gewerbe höhere Kosten entstehen, trifft ihn die Beweislast.

Die Bestimmung des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB sieht einen Vorwegabzug von Gewerbeflächen nicht generell vor, sodass es Sache des Mieters ist, die Tatsachen zu beweisen, die einen Vorwegabzug ausnahmsweise geboten erscheinen lassen. Hinsichtlich der erforderlichen Information kann sich der Mieter an den Vermieter wenden und Einsicht in die Belege verlangen. Sofern keine Anhaltspunkte gegeben sind, wonach der Verein höhere Betriebskosten verursacht, bedarf es keines Vorwegabzuges. So scheint der Fall bei Ihnen zu liegen.

Rat für Mieter

Wie wird die Nutzung meiner Küche berechnet? Ich habe im Mai 2000 bei der Wohnbaugesellschaft Stadt und Land eine Wohnung bezogen. Auf meinen Wunsch wurde die Küchenausstattung wieder abgeholt, da ich eine eigene Einbauküche hatte. Zwischenzeitlich wurde die Miete zweimal erhöht. Es wurde aber nicht berücksichtigt, dass ich die Küche des Vermieters nicht nutze. Reinhold R.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Da Sie den letzten zwei Mieterhöhungen zugestimmt haben, ist für die Vergangenheit ohnehin eine Korrektur nicht mehr möglich. Sie müssen also bei der nächsten Mieterhöhung nach § 558 BGB vor der Zustimmung genauestens prüfen, ob die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung berechtigt ist. Dazu ist das jeweilige aktuelle Mietspiegelheft zum Berliner Mietspiegel bestens geeignet. Im Mietspiegel 2013 sind die Merkmale „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Ob sich diese Wohnwertminderung aber tatsächlich auswirkt, hängt natürlich davon ab, dass nicht andere wohnwerterhöhende Merkmale und sogenannte Sondermerkmale des Berliner Mietspiegels vorhanden sind, die diese Nachteile ausgleichen. Der Mietspiegel enthält ja nicht nur die Merkmalsgruppe „Küche“, sondern auch noch die Gruppen „Bad/WC“, „Wohnung“, „Gebäude“ und „Wohnumfeld“.

Unabhängig davon können Sie sich aber nicht auf das Fehlen von Spüle und Herd berufen. Der Umstand, dass Sie die beiden Objekte durch eine eigene Einbauküche ersetzt haben, führt nicht zur Berücksichtigung der wohnwertmindernden Merkmale „keine Spüle“ und „keine Kochmöglichkeit“.

Rat für Eigentümer

Gibt es ein Recht auf Ruhezeit? Wir wohnen in einem mit Ein- bis Zweifamilienhäusern bebauten Gebiet, neben der Zufahrt zu einem Hammergrundstück. Auf dem gegenüberliegenden Grundstück wird ein Anbau errichtet unter voller Einbeziehung des Zufahrtweges für alle Baufahrzeuge. Diese „private“ Bautätigkeit ist sehr laut. Müssen wir diese Ruhestörung hinnehmen? Irmhilt H.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Baulärm nervt immer die Anwohner und natürlich die direkten Nachbarn. Die gegenseitige Rücksichtnahme ist eine Grundvoraussetzung des nachbarschaftlichen Zusammenlebens. Ein Gespräch mit den Nachbarn kann sehr hilfreich sein. Natürlich gibt es auch eine Reihe von gesetzlichen Vorschriften, die grundsätzlich einzuhalten sind und dem Nachbar Schutz vor Lärm bieten. Nach dem Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin (§§ 3 und 4) besteht ein besonders abgestufter Ruheschutz zur Nachtruhe an allen Tagen in der Zeit von 22 – 6 Uhr. An Sonn- und gesetzlichen Feiertagen wird er auf 6 – 22 Uhr erweitert. Allerdings wird eine Ruhestörung erfahrungsgemäß sehr unterschiedlich wahrgenommen und bewertet. Auch dafür gibt es Bestimmungen und Vorschriften, hier konkret die Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm. Was man unter Baulärm einzuordnen hat, wird unter 3.1.2. der „AVV Baulärm“ definiert. Von den Ruheschutzbestimmungen können Ausnahmen zugelassen werden, wenn die Störung unbedeutend ist oder das Vorhaben Vorrang vor den schutzwürdigen Belangen Dritter hat. Nähere Informationen erhalten Sie dazu von der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, sowie im Bezirksamt.