Expertenrat

Muss es Laminat sein?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Müssen wir den Bodenbelag erneuern? Der Mieter unseres Reihenhauses verlegte in einem Zimmer ohne unsere Zustimmung auf eigene Rechnung Laminat. Nun plant er das gleiche in einem weiteren Zimmer und möchte dafür unsere Genehmigung haben. Wenn der verlegte Teppichboden noch in Ordnung ist, müßten wir ihn nach 111/2 Jahren trotzdem erneuern? Regina M.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu gehört auch die Auswechslung eines alten abgenutzten Teppichs. Bei einem Teppichboden wird in der Regel von zehn Jahren Lebensdauer ausgegangen. Bei 11,5 Jahren liegt zumindest die Vermutung nahe, dass eine Auswechslung angebracht ist. Ob Sie nun wiederum Teppichboden verlegen, so wie bisher, oder Laminat, können Sie als Vermieter entscheiden. Sie müssen nicht auf die Wünsche des Mieters eingehen, allerdings macht es Sinn, damit beide Parteien zufrieden sind, hier auch machbare Wünsche zu erfüllen. Für eine Mieterhöhung hat dies nur dann Auswirkung, wenn die ganze Wohnung bzw. das gesamte Haus mit „hochwertigem“ Bodenbelag ausgelegt ist. Im Berliner Mietspiegel, der allerdings nur für Wohnungen und nicht für Reihenhäuser unmittelbar Anwendung findet, ist der „hochwertige“ Bodenbelag als Sondermerkmal ausgewiesen. Es ist derzeit in der Rechtsprechung so, dass normales Laminat nicht zu einem hochwertigen Bodenbelag zählt. Hierzu würde guter Teppichboden oder Parkett gehören, aber nur, wenn die gesamte Wohnung damit ausgelegt ist. Nur dann würde dies zu einer Mieterhöhung führen können. Nach 11,5 Jahren sollten Sie somit einen Austausch vornehmen und haben hierbei die Wahl zwischen Teppichbodenverlegung oder einem anderen Bodenbelag. Der Belag, den der Mieter auf eigene Kosten verlegt hat, kann nicht im Rahmen eines besonderen Ausstattungsmerkmals für eine Mieterhöhung herangezogen werden.

Rat für Mieter

Wie werden Wasserkosten abgerechnet? In meiner Einzelabrechnung für Heiz- und Warmwasserkosten werden die Warmwasserkosten zu 100 Prozent nach den Verbrauchskosten abgerechnet. Jetzt habe ich gelesen, dass in § 8 der Heizkostenverordnung höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche abzurechnen sind (30 Prozent). Michael G.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Sie zitieren zutreffend den § 8 HeizkostenVO, der den Anteil der verbrauchsabhängigen Umlage von Warmwasserkosten auf 70 Prozent begrenzt. Die Heizkostenverordnung hält jedoch in § 10 eine Überraschung bereit. Hier heißt es: „Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.“ Wenn in Ihrem Mietvertrag also eine vollständige verbrauchsabhängige Umlage der Warmwasserkosten vereinbart wurde, ist das zulässig und bindend. Wenn nicht, gilt § 8 HeizkostenVO.

Die weitere Frage nach dem generellen Umlageschlüssel bei vermieteten Eigentumswohnungen ist ebenfalls mit Hinweis auf den Mietvertrag zu beantworten. Das, was im Mietvertrag hierzu vereinbart ist, gilt. Schweigt der Mietvertrag, bestimmt § 556 a BGB, dass die Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche zu erfolgen hat. Für den Wohnungseigentümer führt dies dazu, dass er die vom WEG-Verwalter erstellte und ihm erteilte Einzelabrechnung nicht einfach an seinen Mieter weitergeben darf. Vielmehr muss er gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung eine „mietrechtliche“ Abrechnung erstellen, die den von den Miteigentumsanteilen abweichenden Umlagemaßstab „Wohnfläche“ berücksichtigt. Auch dürfen die unterschiedlichen Abrechnungsarten (wohnungseigentumsrechtlich und mietrechtlich) nicht dazu führen, dass dem Vermieter vom Mieter höhere Kosten erstattet werden als er selbst an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat.

Rat für Eigentümer

Muss ich für die Reparatur der Wohnungstür aufkommen? Meine Wohnungseingangstür hat sich stark verzogen, so dass der entstandene Spalt abgedichtet werden muss. Mir liegt ein Angebot vor, dass das Türblatt außen dreiseitig mit Alu-Dichtleisten und einer Bodenschiene versehen werden soll. Als die Türen einmal gestrichen wurden, sind die Eigentümer auch nicht belastet worden. Dorit S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Da kann ich nur zur Vorsicht aufrufen und darum bitten, nicht voreilig zu handeln. Die Kosten für die Farbgestaltung der Wohnungseingangstür hat richtigerweise die Gemeinschaft übernommen. Wohnungseingangstüren sind als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig.

Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil vom 25.10.2013 (BGH VZR 212/12) fest, dass die Wohnungstür das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgrenze. Damit gehöre sie eben auch zu Letzterem und die WEG müsse deswegen gemeinsam über ihre Gestaltung entscheiden.

Sie sollten aus diesem Grund bitte vor der Auftragsauslösung das Problem der Verwaltung darstellen und dazu auch den Kostenvoranschlag einreichen. Der Verwalter kann den Auftrag zu Lasten der Gemeinschaft auslösen, wenn der Kostenrahmen ihm das gestattet. Denkbar ist aber ebenfalls, den Eigentümern einen entsprechenden Beschlussantrag vorzulegen, da möglicherweise weitere Türen derart nachgebessert werden sollten.

Es gibt allerdings eine Ausnahme in der Finanzierung. Dass Sie die Kosten tragen müssen, ist dann denkbar, wenn die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ausschließlich dem Wohnungseigentümer obliegen.

Hier wird ausschließlich die Kostentragung dem Sondereigentum zugeordnet, nicht aber die Tür an sich. Sie steht auch hier weiterhin im Gemeinschaftseigentum.