Expertenrat

Zeitungen statt Gardinen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Ist zu große Hitze ein Minderungsgrund? Ich habe eine Wohnung im Dachgeschoss, die ich seit mehreren Jahren vermietet habe. Im Sommer wird es dort immer recht heiß, wenn die Außentemperaturen steigen. Mein Mieter beschwert sich zunehmend und meint, dass diese Aufheizung einen Mietmangel darstellt, der ihn zur Minderung oder im Extremfall auch zur Kündigung berechtigt. Heino K.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Steigende Temperaturen in den Mietwohnungen stellen häufig ein Streitpotenzial zwischen Vermietern und Mietern dar. Ob ein Mietmangel vorliegt, richtet sich grundsätzlich nach der Parteivereinbarung im Mietvertrag. Entsprechend dem subjektiven Begriff muss die Mietsache in ihrem tatsächlichen vom vereinbarten Zustand abweichen. Wenn eine ausreichende Vereinbarung fehlt, wie dies üblicherweise bei solchen Dingen der Fall ist, ist nach der Verkehrsanschauung davon auszugehen, dass zumindest die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes bestehenden technischen Mindestanforderungen erfüllt und die seinerseits geltende Norm eingehalten wurden.

Mit sommerlicher Aufheizung von Wohnräumen muss der Mieter rechnen. Anders als im Gewerbemietverhältnis werden bei der Wohnraummiete arbeitsrechtliche Schutzbestimmungen und Richtlinien wie der Arbeitsstättenverordnung keine Anwendung finden, weil die Mietsache nicht zur Ausübung einer beruflichen Tätigkeit bestimmt ist und somit nicht entsprechend schutzwürdig ist. Demzufolge kann in der Aufheizung der Mietsache durch Außentemperaturen in hohem Maße nur dann ein Mangel der Wohnräume gesehen werden, wenn Sie vereinbart hätten, dass eine bestimmte Raumtemperatur unter genau festgelegten Bedingungen nicht überschritten werden darf. Dass Sie eine derartige Vereinbarung getroffen haben, ist nicht ersichtlich, sodass hohe Raumtemperaturen als solche noch keinen Mangel darstellen und auch nicht zur Eigenkündigung des Mieters berechtigen.

Rat für Mieter

Dürfen Mieter die Fenster ihrer Erdgeschosswohnung mit Zeitungen zukleben? Wir wohnen in einem sehr gepflegten Mehrfamilienhaus. Die Mieter im Erdgeschoss haben das Fenster, das zum Bürgerstieg zeigt, mit Zeitungen verklebt. Mietinteressenten können doch durch diesen Anblick abgeschreckt werden und sich dagegen entscheiden, dort einzuziehen. Franz S.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Ein Gerichtsurteil zu diesem konkreten Sachverhalt gibt es nicht. Da anzunehmen ist, dass eine vertragliche Regelung im Mietvertrag hierzu fehlt und auch eine Substanzbeschädigung durch die angeklebten Zeitungen wohl nicht zu befürchten ist, ist durch Auslegung zu entscheiden, ob diese optische Beeinträchtigung der Fensterfront noch dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entspricht.

Die Rechtsprechung erkennt zwar teilweise an, dass ein Mieter bei einem berechtigten Interesse ein Plakat in das Fenster hängen darf („Wir bleiben hier!“, AG Stuttgart-Bad Cannstatt v. 16.8.1990 – 4 C 1832/90 ). Ein vergleichbares Interesse fehlt hier aber. Der Mieter hat lediglich das Recht, den Einblick in die Wohnung durch Verhängen der Fenster zu unterbinden, ebenso wie er durch Verzicht auf Gardinen etc. den völligen Einblick in die Wohnung gewähren darf (AG Bremerhaven v. 8.2.1978 - 5 C 1847/77(b)).

Die Verhängung der Fenster muss aber durch übliche Mittel erfolgen, also durch Gardinen, Rollos oder Innen-Jalousien. Ob die Gardinen von Dritten möglicherweise als „hässlich“ empfunden werden, ist dabei unerheblich. Jedoch ist es bei Wohnungen völlig unüblich, die Glasscheiben mit Zeitungen zu verkleben. Dies ist allenfalls wenige Tage bei Malerarbeiten in dem betroffenen Raum erlaubt. Das Vorgehen des Mieters stellt demnach einen nicht vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache dar, den der Vermieter nicht dulden muss. Er hat insoweit einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter.

Rat für Eigentümer

Ist eine Aufwandsentschädigung für die Verwaltung rechtens? Meine Hausverwaltung (ich bin Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung) hat jetzt in der Jahreseinzelabrechnung für 2013 einen Betrag in Höhe von 35,70 € in Rechnung für jeden Eigentümer gestellt (für die beiden Jahre 2011 und 2012). Kann es nicht auch sein, dass diese Bescheinigung eigentlich kostenfrei ist? Sabine K.

Ist Ihre Fragestellung so zu verstehen, dass die von Ihnen beschriebene und geforderte Aufwandsentschädigung für die Erstellung der Jahreseinzelabrechnungen erhoben wurde, oder ist es möglicherweise ein nicht näher definierter Entschädigungsanspruch in Höhe von 35,70 Euro?

In diesem – dem als zweiten beschriebenen – Fall wäre die Forderung nur dann gerechtfertigt, wenn diese auch belegbar ist und dem geschlossenen Verwaltervertrag entspricht. Eine gesonderte Rechnung für die Erstellung der normalen und jährlich wiederkehrenden Jahresabrechnung darf der Verwalter nicht stellen. Sie ist eindeutig Bestandteil seiner Aufgaben und Befugnisse nach § 27 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Noch eindeutiger wird es hingegen im § 28 (3) des WEG definiert, nach dem der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres grundsätzlich eine Abrechnung aufzustellen hat. Leider ist dafür im Gesetz kein Zeitpunkt benannt, was bei sehr später Abrechnung insbesondere vermietende Eigentümer in zeitliche Bedrängnis bringen wird.

In einem Sonderfall ist eine Aufwandsentschädigung allerdings dennoch gerechtfertigt. Die Eigentümer haben das Recht, durch Mehrheitsbeschluss zu jedem Zeitpunkt vom Verwalter eine gesonderte Rechnungslegung zu verlangen (§ 28.4 WEG). Diese stellt dann auch gegebenenfalls eine vergütungspflichtige Zusatzleistung dar, sofern sie nicht im Verwaltervertrag abweichend davon vereinbart wurde und muss demnach bezahlt werden.