Ferienwohnungen

Urlaub im Eigentum

Selbstnutzung und Vermietung für die Steuer klar trennen

Ob in Spanien, Italien oder an der Nordsee: Wohnimmobilien an Ferienzielen können eine lukrative Kapitalanlage sein. Sie eignen sich als Renditeobjekt, wenn sie an Urlauber vermietet werden. „Viele Käufer unterschätzen jedoch die Herausforderung, die der Kauf einer Ferienimmobilie vor allem im Ausland darstellt. Die Urlaubsstimmung trübt oft den kritischen Blick“, gibt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD, zu bedenken. „Wer kein unnötiges Risiko eingehen will, sollte sich gut beraten lassen.“

Die gesetzlichen Vorschriften beim Erwerb von Immobilien variieren auch innerhalb der Europäischen Union. Grundsätzlich gilt, keine Unterschrift vor oder während der Besichtigung zu leisten. Denn auch eine Signatur auf einem Schmierzettel kann rechtswirksam sein und als Vorvertrag angesehen werden. Genauso wenig sollten Interessenten Anzahlungen leisten, die nicht durch einen Anwalt geprüft wurden. Schick warnt: „Kaufinteressenten sollten sich nicht unter Zeitdruck setzen lassen. Einen Immobilienkauf erledigt man nicht in zwei Wochen.“

Kaufinteressenten erkundigen sich am besten vor dem Kauf bei der Gemeinde, ob das Grundstück bebaut beziehungsweise das Objekt umgebaut werden darf. Einen Register- oder einen Grundbuchauszug neuesten Datums vom Verkäufer oder einen anderen wirksamen Nachweis des Eigentumsrechts des Verkäufers sollten sie sich unbedingt vorlegen lassen. Es ist ebenso meist von Vorteil, ein Gutachten von einem Sachverständigen über den Zustand der Bausubstanz anfertigen zu lassen.

Wer den Markt sondiert und mehrere Objekte besichtigt, kann Qualität und Preise einschätzen. Doch nicht nur der Kaufpreis ist entscheidend für die Rentabilität. „Wer im Ausland eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich über die Nebenkosten informieren. Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notarkosten – diese Posten machen aus dem vermeintlichen Schnäppchen im Süden schnell ein überteuertes Investment“, erklärt Schick. Auch sollte darauf geachtet werden, dass die Wohnung ganzjährig vermietbar ist. Als Richtwert gilt, dass sich der Kauf ab einer Vermietung von etwa 120 Tagen pro Jahr rechnet. Die Ferien im Sommer, zu Ostern und Weihnachten decken bereits 100 Tage ab.

Liegt die Immobilie in Deutschland, ergeben sich kaum steuerlichen Auswirkungen, wenn die Ferienwohnung ausschließlich selbst genutzt wird. „Wie bei jeder Immobilie muss man Grundsteuer zahlen, in manchen Gemeinden eine Zweitwohnungssteuer“, sagt Schick.

Kurzfristige Beherbergung

Anders ist es, wenn die Wohnung zeitweise vermietet wird. „Der Eigentümer erzielt dann steuerpflichtige Einkünfte aus der Verpachtung“, sagt Schick. „Zur Ermittlung der Einkünfte müssen die Kosten auf die Vermietung und die Selbstnutzung verteilt werden.“ Bei der Ermittlung der Einkünfte können Aufwendungen nur insoweit abgezogen werden, wie sie der Vermietung zuzuordnen sind.

Die Mieteinnahmen von Ferienwohnungen unterliegen auch der Umsatzsteuer. Zwar ist die Vermietung von Wohnungen nach § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Dies gilt jedoch nicht für die Vermietung von „Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden“. Der Steuersatz beträgt sieben Prozent. „Allerdings ist die Umsatzsteuer nicht zu bezahlen, wenn die Summe der umsatzsteuerpflichtigen Umsätze im Vorjahr nicht höher war als 17.500 Euro, da man in diesem Fall Kleinunternehmer ist“, sagt Schick. „Wer jedoch im Hauptberuf Umsätze erzielt, etwa als Handwerker oder Freiberufler, muss auch für die Mieteinnahmen Umsatzsteuer zahlen.“