Stadtplanung

Staat bremst Bau neuer Wohnungen

Weil ständig an der Gebühren- und Steuerschraube gedreht wird, steigen die Mieten weiter

– Projektentwickler sind empört, weil der Staat durch immer neue Verordnungen und Gesetze den Bau neuer Wohnungen bremst. „Die Baukosten steigen dadurch so schnell, dass sich immer weniger Familien Wohneigentum leisten können“, sagt Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Der Verband vereinigt 1600 Mitgliedsunternehmen, die bundesweit 50 Prozent des Wohnungsneubaus bestreiten. „Die im Mai in Kraft getretene Energieeinsparverordnung 2014 verteuert eine neue Wohnung um etwa 10.000 Euro“, sagt der Verbandschef, der selbst als Projektentwickler in Hamburg und Berlin tätig ist. „Diese Mehrkosten werden aber nicht durch geringere Energiekosten aufgefangen.“ Die Energieeinsparauflagen widersprächen zudem in vielen Fällen amtlichen DIN-Baunormen.

„Durch die vielen Auflagen von Bund, Ländern und Kommunen ist das Investitionsklima im Wohnungsbau vergiftet“, kritisiert Ibel. Der Branche gehe es darum, vernachlässigte Bestände zukunftsfähig zu machen. Dazu müsse man nicht mit ungeheurem Aufwand energetisch modernisieren, was angesichts niedriger Einsparungen auch kaum etwas bringe. Preistreibend seien auch Vorschriften zum Schall- und Lärmschutz sowie zur Statik. „Hier ist manche Verordnung übertrieben.“

Sorge vor steigenden Zinsen

Bauherren müssten heute mindestens 11,50 bis zwölf Euro je Quadratmeter Miete einkalkulieren, wenn sie auf ihre Kosten kommen wollten, rechnet Ibel vor. Für Grundstück, Erschließung und Bau müssten 3000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt werden. Davon seien 600 bis 700 Euro allein für das Grundstück einzuplanen. „Doch Neubaumieten um die zwölf Euro kann der normale Mieter heute nicht mehr bezahlen“, sagt der Unternehmer. Man müsse preiswerter bauen. „Wenn der Staat ständig an der Gebühren- und Steuerschraube dreht, ist das kaum möglich.“ Hier nennt der Verbandschef die Anhebung der Grunderwerbsteuer durch die Länder. Zehn Prozent des Immobilienpreises seien in Deutschland heute Erwerbsnebenkosten wie Steuern und Gebühren, die der Staat bestimmt. „Mehrwert- und Grunderwerbsteuer machen heute 17 Prozent der Gesamtkosten einer Wohnung aus.“

„Wir haben jetzt eine Sonderkonjunktur durch die niedrigen Zinsen“, hebt Ibel hervor. Wenn die Zinswende kommt, Baugeld teurer wird, müsse die Branche günstiger bauen, dass sich überhaupt noch Käufer für neue Wohnungen finden. „Für Schwellenhaushalte wird es dann immer schwieriger, zu Wohneigentum zu kommen“, sagt der Verbandschef. „Deutschland ist beim Wohneigentum in Europa neben der Schweiz mit 45 Prozent Schlusslicht in Europa“, erklärt er dazu.

„Die Immobilienbranche kann angesichts der langen Planungs- und Bauzeiten nur sehr langsam auf die sich verändernde Nachfrage reagieren“, sagt der BFW-Präsident. „Planung und Entwicklung eines Mehrfamilienhauses nehmen im Schnitt vier bis fünf Jahre in Anspruch.“ Die reine Bauzeit betrage zwei bis drei Jahre. Zuvor müsse der Bauherr zwei Jahre lang eine Vielzahl von Genehmigungen einholen und das Baurecht klären. Hinzu kämen oft Aus-einandersetzungen mit Bürgerinitiativen, die bis zum Volksentscheid gegen ein Bauvorhaben führen könnten.

Die langen Planungs- und Bauzeiten im Wohnungsbau sind nach Ansicht Ibels eine große Gefahr für die Investoren: „Durch lange Planungszeiten ändern sich die Investitionsverhältnisse ab Projektentscheidung bis zum tatsächlichen Bau erheblich. In der Realisierung führt dies zu Umplanungen und damit einhergehenden Mehrkosten. Hier spielen die Marktverhältnisse und Gesetzeslagen, wie die kontinuierlichen Verschärfungen der EnEV, eine nicht zu unterschätzende Rolle.“

„Wir haben heute einen Wohnungsmangel in solchen Stadtteilen, wo früher niemand hinwollte und einen Überfluss in jenen, wo früher alle wohnen wollten, wie zum Beispiel den Randlagen im Grünen.“ Das habe oft zu Fehlinvestitionen geführt. Ibel: „Der Markt kann sich nicht so schnell auf Veränderungen in der Nachfrage einstellen.“

Völlig verzerrt werde die Situation durch die von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse, die den Mietanstieg bei neuen Verträgen deckeln soll. Diese hält der BFW für falsch und lehnt sie strikt ab. Neubauten sind zwar davon ausgenommen, doch der Verbandschef sieht auch die Kommunen in der Pflicht. „Wenn eine Mietpreisbremse für bestimmte Gebiete mit Wohnungsnot verordnet wird, dann müssen die Kommunen mit einem Maßnahmenpaket auch sicherstellen, dass der Wohnungsbau unterstützt wird, indem beispielsweise verbilligtes Bauland zur Verfügung gestellt wird. Und eine Mietpreisbremse dürfte nur fünf Jahre in dem betreffenden Quartier gelten.“

Dass ein Gesetzentwurf des Justizministers nicht vorankommt, wundert den BFW-Präsidenten nicht. „Hier gibt es noch viel Diskussionsbedarf. Grundlage der Mietpreisbremse soll die örtliche Vergleichsmiete sein, doch ist diese oftmals nicht nur statistisch ermittelt, sondern auch politisch ausgehandelt“, sagt Ibel.

Allein die Ankündigung einer Mietpreisbremse habe dazu geführt, dass jedes fünfte BFW-Unternehmen seine Neubauaktivitäten im nächsten Jahr zurückfahren will. Dabei werde die Nachfrage nach Wohnraum durch die historisch hohe Zahl von jetzt 400.000 Zuwanderern im Jahr noch deutlich zunehmen.

Beifall findet das Vorhaben von Justizminister Maas, Neubauten jetzt von der Mietpreisbremse auszunehmen. Ibel: „Denn kein Investor erstellt oder kauft eine Immobilie mit bereits vorprogrammierten, eingefrorenen Mieten.“ Es scheint, als habe der Minister erkannt, dass der Neubau nicht in der gewünschten Dynamik vorankommt und unter den bisher geplanten Umständen keine bezahlbaren Mietpreise entstanden wären. „Ein entspannter Wohnungsmarkt setzt voraus, dass das Angebot den Bedarf übersteigt. Die Rechnung wäre so nicht aufgegangen.“

Künftig sollen zudem Modernisierungskosten für eine Wohnung nur noch bis zu zehn Prozent und längstens bis der Vermieter seine Aufwendungen dafür gedeckt hat, auf die Miete umgelegt werden. „Der Amortisationszeitpunkt ist in Anbetracht der Zinsabschreibungen und Instandhaltungskosten schwer zu ermitteln“, wendet der Verbandschef ein. Die Energiewende solle damit noch stärker als bisher von den Eigentümern bezahlt werden.