Gastkolumne

Wenn Zeit und Ort passen

Andreas Sammer ist WEG-Experte bei der STRABAG RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Zur richtigen Zeit am richtigen Ort! Wie im täglichen Leben gilt der Spruch auch für die alljährliche Wohnungseigentümerversammlung. Leider halten weder das Leben noch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Universalregelungen parat, wann und wo eine gute Zeit und der passende Ort sein könnten. Was die Einladung zur Versammlung betrifft, wird diese Entscheidung allerdings dem Ermessen des Verwalters überlassen.

Juristen sagen: „Ermessen liegt vor, wenn trotz Vorliegen aller Voraussetzungen für ein Handeln nicht konkret vorgeschrieben ist, ob oder wie gehandelt werden muss.“ Nun, damit ist der „Schwarze Peter“ klar verteilt.

Der Entscheidungsspielraum des Verwalters wird durch Vereinbarungen, Beschlüsse, allgemeine Rechtsgrundsätze sowie die Berücksichtigung der mehrheitlichen Interessen der Eigentümer beschränkt. Der Versammlungsort sollte demnach für alle Eigentümer mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sein und einen örtlichen Bezug zur Wohnanlage haben. Er muss von der Größe her alle Wohnungseigentümer aufnehmen können und eventuell auch die Belange behinderter Eigentümer berücksichtigen. Vor allem aber sollte er dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung Rechnung tragen: Die Gartenterrasse eines Ausflugslokals scheidet hier wohl auch an den schönsten Sommertagen aus.

Auch die Versammlungszeit ist so zu wählen, dass allen Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung ermöglicht wird. Dabei sind die Größe der Anlage, die Anzahl der Tagesordnungspunkte, die vermutliche Dauer der Versammlung, die gewöhnlichen Arbeitszeiten, gesetzliche und kirchliche Feiertage, die Schulferien zu berücksichtigen. Es gibt gerichtliche Meinungen, die für ein und dieselbe Stadt einen Versammlungsbeginn an Werktagen um 17 Uhr als unangemessen, andererseits aber einen Beginn um 15 Uhr als angemessen erklären – Landesgericht Köln, ZMR 2005, 77.

Der Verwalter hat es in dieser Frage schwer. Er muss die Entscheidung treffen, versucht nach bestem Wissen und Gewissen alles zu berücksichtigen – von Brückentagen über Fußballspiele nationaler Bedeutung bis zum (eigenen) Hochzeitstag. Er wählt mit Bedacht einen Ort und einen Termin, versendet die Einladungen und hofft, dass es die richtige Zeit und der richtige Ort war.

Nächste Woche: Vermietung von Gemeinschaftseigentum