Expertenrat

Darf ich früher kündigen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich innerhalb sehr kurzer Zeit zwei zerbrochene Fensterscheiben meines Mieters bezahlen? Bei meiner Mieterin ist im letzten Winter eine Fensterscheibe zerbrochen, die ich umgehend ersetzen ließ. Nun ist wieder eine Scheibe entzwei, angeblich durch den letzten Sturm. Soll ich das glauben und wieder zahlen? Kann die Hausratversicherung der Mieterin das bezahlen? Herbert H.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Dazu gehört, dass Sie Schäden an der Wohnung, also auch an den Fenstern, beheben. Selbst wenn Sie erst im letzten Winter eine Fensterscheibe ersetzt haben, sind Sie wiederum verpflichtet, die Scheibe zu ersetzen.

Eine Ersatzpflicht des Mieters würde nur bestehen, wenn er die Scheibe schuldhaft beschädigt hat. Dies ist im Einzelfall sicherlich schwer nachzuweisen. Wenn Sie keine ausreichenden Anhaltspunkte haben, dass der Mieter diesen Schaden verursacht hat, müssen Sie den Schaden beseitigen und die Kosten hierfür tragen. Sie sollten hierzu Informationen vom ausführenden Glaser einholen, ob von dort aus beurteilt werden kann, ob der Schaden auf Sturmeinwirkungen, etwa herumfliegende Äste oder Ähnliches beruhen kann. Wenn Sie es aber nicht eindeutig dem Mieter zuordnen können, bleibt es bei Ihrer Verpflichtung.

Die Hausratversicherung der Mieterin tritt für den Schaden an den Fenstern der Wohnung nicht ein. Von der Hausratversicherung als Sachversicherung werden nur das Inventar, also Einrichtungs-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände des Mieters erfasst.

Hier kommt eher in Betracht, dass Sie ihre Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Diese Versicherung deckt alle mit dem Gebäude fest verbundenen Gebäudeteile, wie Türen, Fenster, Treppen usw. gegen Schäden durch Brand, direkten Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, aber auch Sturm und Hagel ab.

Rat für Mieter

Kann ich trotz altem Mietvertrag früher kündigen? Ich habe einen Mietvertrag von vor dem 1.9.2001 mit Kündigung von einem Jahr. Wenn ich das Gesetz zur Kündigung heranziehe, finde ich keinen Verweis auf gültig gebliebenes älteres Recht. Und gibt es den Hinweis, dass die Hausverwaltungen das verschieden handhaben können? Ich möchte ebenfalls früher als mit Jahresfrist kündigen. Jürgen S.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Es ist die Übergangsvorschrift des Artikel 229 § 3 Absatz 10 EGBGB zu beachten. Danach können auch diejenigen Mieter, die vor dem 1.9.2001 einen Mietvertrag abgeschlossen hatten, grundsätzlich mit der Dreimonatsfrist kündigen. Die 3-monatige Kündigungsfrist gilt hingegen nicht in folgenden Fällen:

1. Altmietverträge, in denen Kündigungsfristen durch Individualvereinbarung (und nicht durch Formularklauseln, sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen) vereinbart wurden, sind von der Gesetzesänderung nicht betroffen; deren Fristen sind weiterhin gültig.

2. Von der Neuregelung werden nur die Altmietverträge erfasst, in denen die gesetzlichen Kündigungsfristen des alten § 565 BGB formularmäßig vereinbart worden waren („Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.“). Waren wirksam Fristen vereinbart, die vom Muster des alten § 565 BGB abwichen, gelten diese.

3. Sogenannte „Verlängerungsklauseln“ genießen Bestandsschutz nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. (Beispiel „Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.1999 und endet am 31.10.2004. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe Ziffer 2.“). Hier ist eine Kündigung nur jeweils zum Ablaufdatum möglich (BGH v. 6.4.2005 - VIII ZR 155/04)

Rat für Eigentümer

Sollten wir die Dachdämmung in Eigenleistung ausführen? In unserer WEG mit acht Wohnungen sollen der Keller und der Dachboden in Eigenleistung gedämmt werden. Ich kann die Arbeiten nicht auszuführen, ähnlich geht es anderen Eigentümern. Was kann ich machen und wie bekommt man eine gültige EnEV-Bescheinigung? Sollte man einen Gutachter einschalten? Mechthild S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Der gefasste Beschluss zur Dämmung der Keller und des Dachbodens ist aus der Sicht der Energieeinsparung grundsätzlich zeitgemäß. Die inhaltliche Ausgestaltung ist jedoch mehr als bedenklich. Grundsätzlich sollen die obersten Geschossdecken, die an ein unbeheiztes Dachgeschoss angrenzen, bis Ende 2015 gedämmt sein, wenn das Dach selbst nicht gedämmt ist. Diese Regelung gilt nur, wenn sie nach dem Stichtag 1. Februar 2002 das Haus bezogen haben, und ganz wichtig, die Dämmmaßnahmen wirtschaftlich vertretbar sind. Die zusätzliche Dämmung muss sich bezogen auf die einzusparenden Heizkosten in einem vertretbaren Zeitraum rechnen, nur dann ist sie gerechtfertigt.

Die wenigsten Eigentümer werden in der Lage sein, die Dämmung in Eigenleistung fachgerecht auszuführen und die Baunorm DIN 4108 mit den Mindestanforderungen an den Wärmeschutz einzuhalten. Durch unsachgemäße Arbeiten können die Folgeschäden (so zum Beispiel Schimmelbildung an Holzkonstruktionen) am Gemeinschaftseigentum so umfangreich werden, dass schon aus möglichen Haftungsgründen eine Eigenleistung ausscheidet. Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer können unter Angabe des Gründe schriftlich eine weitere Eigentümerversammlung verlangen (WEG § 24-2). Dazu sind drei Angebote von Fachfirmen zur geforderten Dämmung einzuholen, um daraus ableitend dann die Arbeiten unter Beachtung des angeführten Wirtschaftlichkeitsaspekts zu beauftragen.