Wohnungsmarkt

Heute Gefahrengebiet, morgen Szeneviertel

Beliebte Wohnquartiere entstehen laut Marktstudie, wo es Gutverdiener von morgen hinzieht

– Es dauerte nur wenige Minuten, da hatte sich rund um die Polizisten ein Mob versammelt. Im Zusammenhang mit einer Schlägerei im Görlitzer Park in Berlin kontrollierten die Beamten eine Person. Die wehrte sich daraufhin, die Lage eskalierte. Am Ende musste eine Hundertschaft aufmarschieren, um aufgebrachte Kreuzberger, die die Polizisten beschimpften und attackierten, zu vertreiben. Die Szene hat sich vor rund zwei Wochen ereignet und wurde auch deshalb bekannt, weil ein umstrittenes Video davon im Internet landete.

Görlitzer Park und Umgebung gehören zu den gefährlichsten Gebieten der Hauptstadt. Es wird viel mit Drogen gehandelt, immer wieder kommt es zu Gewalt. Allerdings wird das nicht mehr lange so bleiben, folgt man einer Marktuntersuchung des Immobilienentwicklers GBI: Der Bezirk ist überaus beliebt bei jungen Zuzüglern. Tausende Neu-Berliner zwischen 20 und 25 suchen jedes Jahr in Kreuzberg nach einer Wohnung. Sie wollen zwar günstig leben, haben aber auch hohe Erwartungen an ihren Kiez. Gastronomie und Kultur sind gefragt.

An der bisherigen Entwicklung von Stadtteilen wie Prenzlauer Berg, Hamburg-Winterhude oder Teilen von Köln-Ehrenfeld lässt sich ablesen, was im Laufe der Zeit mit solchen Quartieren geschehen kann. Die Jungen finden Jobs, gründen Familien und werden sesshaft. Häuser werden saniert und ausgebaut. Spätestens wenn die erste Tiefgarage gebaut wird, steht fest: Wohlsituierte haben die Oberhand gewonnen. Die Preise steigen, Alteingesessene müssen fortziehen. Die GBI-Marktuntersuchung, die dieser Zeitung exklusiv vorliegt, zeigt in den sieben größten deutschen Städten teilweise auf 500 Meter genau, wo es Gutverdiener von morgen hinzieht.

Kritischer Bezirk an der Spitze

Ausgerechnet das Viertel, das zurzeit noch einen Spitzenplatz in der Berliner Kriminalitätsstatistik einnimmt und in dem die Polizei deshalb Sonderrechte bei Personenkontrollen hat, steht in dem GBI-Ranking ganz oben. Das Gebiet zwischen Görlitzer Park, U-Bahn-Linie 1 und Spree ist zurzeit in der Hauptstadt die beliebteste Wohngegend bei jungen Menschen im Alter zwischen 20 und 25 Jahren. Von 100 möglichen Punkten in der Studie kommt der Kiez auf 97. Auf dem zweiten Platz liegt der Bezirk Mitte, und hier besonders die Gegend um den Volkspark Am Weinberg. Damit bestätigt die Studie, was die Hauptstädter längst beobachten können.

GBI ermittelte anhand 15 verschiedener Kriterien in Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf. Unter anderem wurde untersucht, welche kulturellen Angebote es in einem Quartier gibt, wie hoch der Altbau-Anteil ist und wie nah Universität beziehungsweise U-Bahn oder andere Knotenpunkte liegen. Zusätzlich beobachteten die Experten, wo es die meisten Angebote von WGs und Kleinwohnungen gibt. „Und wo viele solcher Wohngemeinschaften sind, ist auch die Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum hoch“, sagt Stefan Brauckmann von der GBI.

Die GBI entwickelt und vermietet unter anderem kleine Apartments und Studentenwohnunge, hat insofern großes Interesse an den Wanderungsbewegungen junger Menschen. Sie beobachtet die Klientel genau und weiß noch einiges mehr: „40 Prozent der Studenten, die nicht bei ihren Eltern wohnen, leben in einer WG“, sagt Brauckmann. Auch viele Auszubildende und Berufseinsteiger wohnen anfangs in einer Gemeinschaft. „Idealerweise liegt alles, was sich ein 20-Jähriger wünscht, in fußläufiger Entfernung.“

Zurzeit profitierten die Metropolen von einer generellen Zuwanderung. Frankfurt etwa gewinnt jedes Jahr rund 10.000 Einwohner hinzu. Hier sind die Zuwanderer sogar ausschließlich jünger als 30. Die GBI-Experten beobachten in den dort gefragten Quartieren rund um die Emser Brücke oder in Nordend-Ost eine weitere demografische Neuheit: Singles, die in die Stadt ziehen, werden dort sesshaft.

Die klassischen Studentenviertel wiederum können sich viele Zuzügler nicht mehr leisten. So landete die Kölner Südstadt nicht mehr auf den vorderen Rängen der gefragten Quartiere, weil hier häufig Nettokaltmieten von mehr als zwölf Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Stattdessen rückt eine Gegend in den Vordergrund, in die ein Student vor 15 Jahren wohl nur aus Verlegenheit gezogen wäre: Im Norden sind jetzt Wohnungen in der Nähe des Brüsseler oder des Neusser Platzes gefragt. In Hamburg würde man zwar gerne nach wie vor ins Altonaer Zentrum ziehen, doch die größere Dynamik von Angebot und Nachfrage in der Twen-Gemeinde gibt es in Winterhude. Um das edle Harvestehude machen Studenten heute einen weiten Bogen. In Berlin wiederum taucht der früher komplett verschmähte Wedding in den oberen Rängen auf. Zwar betont GBI, dass man mit der Bewertung der Quartiere auch die künftige Nachfrage versucht vorwegzunehmen. Doch wie schnell ein Wohngebiet unerträglich teuer wird, können auch sie nicht vorhersagen.

GBI hält in Durchschnitt eine Nettokaltmiete von acht bis neun Euro in einem Neubau für eine typische Preisgrenze. Und: „Ein Ein-Zimmer-Apartment darf nicht teurer sein als ein vergleichbares WG-Zimmer“, sagt Brauckmann.

Außerdem gibt es keine messbaren Parameter, anhand derer man eine Aufwertung eines Stadtteils verlässlich vorhersagen könnte, sagt Jürgen Michael Schick, Immobilienökonom und Geschäftsführer von Michael Schick Immobilien. „Allein anhand der Altersstruktur etwa lässt sich nicht nachvollziehen, warum sich in Berlin ausgerechnet Prenzlauer Berg und Friedrichshain so stark entwickelt haben und andere Quartiere dagegen nicht.“