Expertenrat

Wer zahlt den Maler?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Kann ich die Kosten für die Prüfung des Wassers auf die Mieter umlegen? In meinem Wohnhaus habe ich die nach der Trinkwasserverordnung erforderliche Legionellenprüfung durchführen lassen. Nunmehr steht die Betriebskostenabrechnung an. Kann ich die Kosten, die von Laboren oder Dienstleistern in 2013 in Rechnung gestellt worden sind, als Betriebskosten umlegen? Anett S.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung wurden im Jahr 2012 neue Pflichten für die Vermieter eingeführt. Dies umfasst insbesondere Untersuchungspflichten auf Legionellen nach § 14 TrinkwV. Dabei wird überprüft, ob gewisse Grenzwerte nach der TrinkwV hinsichtlich der Legionellen (sog. Koloniebildende Einheiten (KbE)) eingehalten werden. Die entsprechenden Untersuchungen werden von hierzu zertifizierten Laboren bzw. anderen Dienstleistern durchgeführt.

Diese Kosten können nach der überwiegenden Auffassung (Urteile hierzu liegen noch nicht vor) als Betriebskosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 2 Nr. 5 a i. V. m. § 2 Nr. 2 BetrKV in die Betriebskostenabrechnung eingestellt und auf die Mieter umgelegt werden. Es bedarf hierzu keiner ausdrücklichen zusätzlichen Vereinbarung im Mietvertrag. Die Umlage muss auch nicht gesondert angekündigt werden. Allerdings sollten Sie diese im Rahmen der Betriebskostenabrechnung unter der genannten Position erläutern.

Nicht in Betracht kommt die Position „Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Dies sieht mittlerweile auch der Deutsche Mieterbund so. Kosten der Warmwasserversorgung sind dann nach dem jeweils vereinbarten Schlüssel umzulegen, also zum Beispiel 50 Prozent Fläche und 50 Prozent Verbrauch. Sie können im Jahr des entsprechenden Anfalls oder auch verteilt auf den dreijährigen Prüfungsrhythmus abgerechnet werden.

Rat für Mieter

Müssen wir den Maler beauftragen? Meine Tochter bewohnt das oberste Geschoss eines Mehrfamilienhauses. An ihrer Decke bildete sich ein Wasserfleck. Dachdecker stellten einen Riss im Flachdach fest und reparierten diesen. Die Verwaltung sagt, die Versicherung würde nur Malerarbeiten zahlen, wenn Sturm an dem Tag herrschte. Wie soll sich meine Tochter gegenüber der Verwaltung verhalten? Manfred B.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Sie sprechen die Frage an, wer nach einem Wasserschaden für die malermäßige Instandsetzung der durchnässten – aber mittlerweile getrockneten - Wände und Decken zuständig ist. Die Rechtsprechung hierzu ist leider nicht einheitlich und auch nicht eindeutig. Meines Erachtens muss man wie folgt differenzieren: Zunächst kommt es darauf an, ob der Vermieter bzw. seine Erfüllungsgehilfen (Handwerker, Hausmeister usw.) den Wasserschaden verschuldet haben oder nicht. Im ersteren Fall steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu, der auch die malermäßige Wiederherstellung der Räume umfasst. In Ihrem Fall scheidet mangels entsprechender Anhaltspunkte ein Schadensersatzanspruch aus. Hier besteht lediglich der Erfüllungsanspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Räume.

In diesem Zusammenhang ist es entscheidend, wer die Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag trägt. Ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig, muss er nach einem Wasserschaden auch die entsprechenden Malerarbeiten vornehmen. Ist hingegen die Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter wirksam, ist wiederum zu unterscheiden: War bei Eintritt des Wasserschadens die Vornahme der Schönheitsreparaturen in den betreffenden Räumen bereits fällig, musste der Mieter also ohnehin renovieren, muss er auch die Wasserflecken malermäßig beseitigen. War hingegen erst kurz vor dem Wasserschaden vom Mieter renoviert worden, trifft den Vermieter die Renovierungspflicht.

Rat für Eigentümer

Kann man die Kosten einer zweiten Mitgliederversammlung umlegen? In unserer Ferienwohnanlage (ca. 1200 Einheiten) erscheinen viele Eigentümer nicht zur jährlichen Versammlung. Durch Beschlussunfähigkeit muss dann eine teure Folgeversammlung einberufen werden. Gibt es die Möglichkeit, den nicht anwesenden Eigentümern die Kosten aufzuerlegen? Eberhard S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Die Größe und der Charakter der Anlage bedingen sicherlich, dass viele Eigentümer Kapitalanleger sind und ihre Rechte in Eigentümerversammlungen nur durch Vollmachten wahrnehmen. Wird die Beschlussfähigkeit auch damit nicht erreicht, ist eine Folgeversammlung nach § 25 (4) unumgänglich. Diese ist dann mit gleichem Inhalt ohne Rücksichtnahme auf die vertretenen Anteile beschlussfähig.

Aber wodurch können Folgekosten entstehen? Vorrangig wohl durch eine eventuell zusätzlich aufzubringende Raummiete, zusätzlichen Verwalterkosten und den persönlichen Kosten der Eigentümer, wie zum Beispiel Reise- oder Hotelkosten. Die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen gehört aber zu den Aufgaben eines Verwalters, für die im Grundsatz keine Sondervergütung beansprucht werden kann, wenn sie im Verwaltervertrag diese Tätigkeit nicht nur auf eine Versammlung im Jahr begrenzt haben. Zur Vermeidung von zusätzlichen Raumkosten ist eine Folgeversammlung am selben Tag durchzuführen rechtlich zwar möglich, aber nur unter bestimmten Bedingungen (Zulässigkeit nach Teilungserklärung, sonstiger Beschlüsse oder Vereinbarungen) zu empfehlen.

Die anfallenden Mehrkosten einseitig auf nicht anwesende Eigentümer umzulegen ist grundsätzlich nicht statthaft. Jeder Eigentümer sollte seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung wahrnehmen, eine Pflicht zur persönlichen Teilnahme an einer Eigentümerversammlung besteht per Gesetz allerdings nicht.

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