Expertenrat

Wie viel zählt die Balkonfläche?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Darf ein Mieter eine Wohnung in extremen Farben hinterlassen? Mein Mieter ist ausgezogen und war auch aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er hat allerdings während der Mietzeit die Räume in Rot, Dunkelblau und Dunkelbraun gestrichen und die Wohnung so zurückgegeben. Muss ich das hinnehmen? Regina M.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Nein, das müssen Sie nicht. In diesem Fall haben Sie einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Mieter, der vom Umfang her den Neuanstrich der Räume beinhaltet. Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ist es zwar zutreffend, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er ist aber dennoch verpflichtet, die Wohnung so zurückzugeben, dass eine Wiedervermietung möglich ist. Ansonsten macht er sich gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB schadenersatzpflichtig, sofern er die Wohnung mit neutraler Farbgestaltung übernommen hatte. Der BGH hat dies im Jahre 2008 ebenfalls so entschieden. Die Entscheidung basierte zwar nicht auf einer ausgefallenen Farbgestaltung, sondern sprach dem Vermieter Schadenersatzansprüche wegen vergilbter Wände durch exzessives Rauchen zu, jedoch hat der BGH die dort entwickelten Grundsätze auch für extreme Farbgestaltung bei Rückgabe der Wohnung übertragen. Der Mieter darf zwar im laufenden Mietverhältnis die Wohnung in allen Farben streichen, die er für richtig hält, jedoch ist die Rückgabe in solchen Farben nicht mehr vertragsgemäß. Der Mieter hat eine Rücksichtnahmepflicht im Hinblick darauf, dass dem Vermieter ermöglicht werden muss, die Wohnung auch weiterzuvermieten. Ein ausgefallenes Farbkonzept wird viele Mietinteressenten abschrecken, sodass daher die Rückgabe nicht als ordnungsgemäß gilt und Sie damit einen Schadenersatzanspruch geltend machen können.

Rat für Mieter

Wie wird der Grundflächenanteil eines Balkons an der Gesamtwohnfläche berechnet? Bei uns in der Wohnanlage sollen zusätzliche Balkone angebaut werden. Ich habe gehört, dass die neuen Balkone nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche angesetzt werden dürfen. Mein Nachbar behauptet dagegen, es könne sogar die Hälfte angesetzt werden. Wie ist es richtig? Michael G.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Gemäß § 5 Wohnflächenverordnung ist nach baulichen Maßnahmen, die zur Änderung der Wohnfläche führen wie bei einem Balkonanbau, die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Nach § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung sind Balkone in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen. Früher war nach § 44 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung dagegen die Hälfte die Regel. Nach der neuen Verordnung sind Balkone somit nur in Ausnahmefällen zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen. Aus den Kommentaren zur Wohnflächenverordnung ergibt sich, dass ein Ansatz bis maximal 50 Prozent nur in Betracht kommt, wenn besondere Umstände des Einzelfalles dies rechtfertigen. Ein solcher Umstand kann sich daraus ergeben, dass bei bestehenden Gebäuden bislang die Balkonfläche mit 50 Prozent angesetzt worden war und nur bei einigen Wohnungen eine Neuberechnung wegen baulicher Änderungen nach der Wohnflächenverordnung notwendig ist. Dann soll der Vermieter nicht verpflichtet sein, auch die anderen Wohnungen im Interesse der Einheitlichkeit aller Wohnungen neu zu berechnen, sondern soll bei den neu zu vermessenden Wohnungen die Balkone mit 50 Prozent berücksichtigen dürfen. Weiterhin können Balkone, die aufgrund ihrer Lage und Ausstattung im Vergleich zu „normalen“ Balkonen einen sehr hohen Wohnwert besitzen, zur Hälfte bei der Wohnfläche berücksichtigt werden. Für das Vorliegen eines Ausnahmefalles hat der Vermieter eine Darlegungs- und Beweispflicht.

Rat für Eigentümer

Kann meine Wohngebäudeversicherung meinen Versicherungsvertrag aufheben und mir kurzfristig einen neuen Vertrag anbieten? Meine Versicherung hat mir Folgendes geschrieben: „Aufgrund einer Aktualisierung kann Ihr Vertrag mit den jetzigen Bedingungen nicht fortgeführt werden.“ Kann ich meinen Vertrag kündigen und mir nun eine neue Versicherung suchen? Manfred T.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Die Situation der Anbieter von Wohngebäudeversicherungen hat sich in den letzten Jahren dramatisch verschlechtert. Glaubt man dem veröffentlichten Zahlenmaterial, erleiden alle Versicherer auf diesem Sektor derzeit hohe Verluste, die teilweise auch bis hinein in den Milliardenbereich reichen können. Die Versicherungen hatten zudem in den vergangenen Jahren hohe Schadenersatzforderungen zu leisten, begründet durch den hohen Anteil an Sturm-, Hagel- und Hochwasserschäden und anderen immer häufiger auftretenden Wetterkapriolen. Außerdem resultieren aus den oft maroden Leitungssystemen hohe Wasserschäden an Gebäuden.

Die Versicherer versuchen sich nun mit neuen Vertragsangeboten zu retten, die höhere Beiträge, Anpassungsklauseln und neue Bedingungen enthalten. Vergleichen Sie den vorgelegten Vertrag mit den Angeboten anderer Versicherer und entscheiden dann, ob er für Sie weiterhin akzeptabel ist. Lesen Sie bitte auch gründlich alle Vertragsbedingungen im Kleingedruckten, und achten Sie nicht ausschließlich auf den Preis. Entscheiden Sie sich, das Versicherungsunternehmen zu wechseln, sollten Sie die Kündigung selbst aussprechen, denn Sie müssen beim neuen Versicherer Angaben zum Vorvertrag machen und erklären, wer diesen gekündigt hat. Erfolgte die Kündigung dagegen durch Ihre Versicherungsgesellschaft, kann das leicht zu dem Rückschluss führen, dass Sie mit Ihrem Gebäude ein hohes Versicherungsrisiko darstellen, also ein teurer Kunde sein könnten.