Recht

Ein Ferienhaus am Meer

Wer seine Immobilie vermieten will, sollte sich vorab mit den Behörden in Verbindung setzen

Mancher hat eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt, die er nur selten nutzt. Ein anderer hat auf dem geerbten Bauernhof so viel Platz, dass es lukrativer ist, ihn als Wohnraum zu vermieten, als das Gebäude als Stallung zu nutzen. Es gibt viele Gründe, in das Geschäft der Ferienwohnungsvermietung einzusteigen. Doch ob Gewerbeanmeldung, Hygienevorschriften oder Steuerpflicht: Die Behörden stellen einige Anforderungen an Vermieter.

„Wir empfehlen allen Vermietern von Ferienwohnungen, sich mit dem örtlichen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen“, sagt Elena Wlatschkov vom Deutschen Tourismus-Verband in Berlin. „Unserer Erfahrung nach schätzen Behörden die Vermietung von Ferienwohnungen häufig als Gewerbe ein und verlangen eine Gewerbeanmeldung.“ Und die zieht die Gewerbesteuerpflicht nach sich. In manchen Bundesländern gibt es zudem Regelungen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum untersagen. Das heißt, Wohnungen können nicht einfach an Urlauber vermietet werden.

Wer nur ab und zu zwei Zimmer vermietet, würde sich diesen Aufwand gern sparen. Doch das Beratungsgespräch ist sinnvoll, weil die Ansichten je nach Kommune auseinandergehen. „Es gibt zum Beispiel die Auffassung, dass ein Gewerbe erst dann vorliegt, wenn in großem Umfang vermietet wird“, sagt Wlatschkov. Ein anderes Gewerbeamt schätze das aber möglicherweise anders ein. Mit pauschalen Kriterien wie der Bettenzahl sei die Frage jedenfalls nicht sicher geklärt.

Nach Angaben der IHK Berlin können eine große Anzahl an Wohnungen und Betten, ein schneller Mieterwechsel, die Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten und Angestellte für Dienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Handtuchservice und Frühstücksangebot Hinweise auf ein Gewerbe sein.

Grundsätzlich sind laut Wlatschkov keine besonderen Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt zu erfüllen. Wer jedoch ein „gastronomisches Angebot“ macht und zum Beispiel Frühstück für Gäste bereithält, muss das Infektionsschutzgesetz beachten, sagt Wlatschkov. Mit Blick auf die Gesundheitsvorschriften gelte: „Klären Sie beim Gewerbeamt, ob Ihr Betrieb unter Hygienebestimmungen fällt.“

Amt prüft Selbstnutzung

Auch steuerlich ist einiges zu beachten. So besteht vielfach keine Gewerbesteuerpflicht, wie Uwe Rauhöft, Geschäftsführer des Neuen Verbands der Lohnsteuerhilfevereine in Berlin erläutert. „Meist besteht ein Gewerbe erst, wenn Vermieter Nebenleistungen wie Frühstück anbieten und so viel Raum vermieten, dass laufende Betreuung und eine Rezeption benötigt ist.“

Grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung jedoch der Einkommensteuerpflicht. „Ich muss also in der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen“, sagt Rauhöft. Ausgaben für die Ferienwohnung – Strom, Gas, Versicherung, Renovierungsaufwendungen – können gegengerechnet werden.

Auch die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz, ob Gewerbe oder nicht. Wenn die jährlichen Einnahmen unter 17.500 Euro bleiben, können Steuerzahler die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. „Der Vorteil besteht darin, dass ich keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis aufschlagen muss und auch nicht zum Einreichen einer Umsatzsteuervoranmeldung verpflichtet bin“, fügt Rauhöft hinzu.

Das Amt prüft, ob die Wohnung auch selbst genutzt wird. Dann können Steuervorteile entfallen. „Der Nachweis einer ganzjährigen Vermietung ist aber recht einfach“, sagt Rauhöft. Dafür reicht laut dem Experten auch das Einstellen des Angebots auf entsprechenden Internet-Portalen aus.