Recht

Wenn die Miete systematisch steigt

Muss in regelmäßigen Abständen mehr gezahlt werden, kann das seine guten Seiten haben

Drei Zimmer, Küche, Bad, Staffelmiete – beim letzten Punkt zucken viele Wohnungssuchende zusammen. Ist doch damit klar, dass die Miete bald steigen wird. Auch bei der sogenannten Indexmiete ist das so. Doch solche Verträge haben auch Vorteile – nicht nur für den Vermieter.

„Der Mietvertrag legt somit genau fest, was die Wohnung in den nächsten Jahren kosten wird“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Das gebe Sicherheit für beide Seiten – Mieter und Vermieter. Dagegen hätten Mieter keine klare Sicherheit, wenn sich die Miete am örtlichen Mietspiegel orientiert. Das sei immer dann der Fall, wenn keine andere Vereinbarung im Mietvertrag geschlossen werde.

Typische oder übliche Staffelungen gebe es nicht, sagt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg. „Sie sind frei verhandelbar – Erhöhungen können also alle zwölf Monate oder alle drei Jahre festgeschrieben werden, und das über 15, 30 oder 100 Euro mehr pro Monat.“ Zwischen zwei Erhöhungen müssen laut Ropertz mindestens zwölf Monate liegen. „Im Vertrag steht also unter Mietzahlung zum Beispiel: Nach zwölf Monaten steigt die Miete um 20 Euro, nach 24 Monaten um weitere 20 Euro.“

Ähnlich sind Verträge über eine Indexmiete gestaltet. Hier erhöht sich die Miete nach dem Anstieg des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes – also an der aktuellen Inflationsrate. Für Vermieter besteht der Nutzen solcher Vereinbarungen darin, dass sie sich weniger um Mieterhöhungen kümmern müssen. Und darum, welche Erhöhung der örtliche Mietspiegel zulässt. Und sie müssen nicht mit Streit um Erhöhungen rechnen.

Leicht nachvollziehbar

Auch für Mieter herrscht Klarheit darüber, wie hoch die Miete acht Jahre später ist. Die Gefahr: „Es kann sein, dass die Staffel oder der Index in einem bestimmten Zeitraum schneller steigt als der Mietspiegel“, sagt Jörg. Trotzdem sieht auch Inka-Marie Storm, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin, einen Vorteil darin, wenn Vermieter und Mieter Mieterhöhungen mit klaren Zahlen vereinbaren. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich anhand des Mietspiegels ermitteln und begründen. „Aber nicht überall gibt es einen Mietspiegel“, sagt die Juristin. Index- und Staffelmieten dagegen seien für beide Seiten leicht nachvollziehbar und kaum streitanfällig. Das spreche für die beiden Varianten. So taucht die Indexmiete in der juristischen Fachliteratur beispielsweise bei der Frage auf, ob ein Vermieter sein Recht verwirkt, wenn er nach langer Zeit mit gleicher Miete eine an den Verbraucherpreisindex angepasste Miete verlangt. Bei Gewerberaummietverhältnissen ist eine solche Verwirkung jedenfalls dann anerkannt, wenn die vereinbarten Staffeln über fünf Jahre nicht gezahlt wurden und der Vermieter es unterlässt, diese einzufordern – so zwei Urteile des Landgerichts Karlsruhe (Az.: 6 O 240 /08) und des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: 10 U 113/98).

Mieter sollten prüfen, wie hoch die Ausgangsmiete ist – also die vor dem Inkrafttreten der ersten gestaffelten oder am Index orientierten Miete, rät Silvia Jörg. Liegt die Miete schon am Anfang an der Grenze zur oder über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist es für Vermieter unter Umständen verlockend, eine Staffelmiete zu vereinbaren. Dann sollten Mieter aufhorchen.