Expertenrat

Kaution für Sozialwohnung?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Kann ich den Mietern kündigen? Ich habe zwei Eigentumswohnungen, die vermietet sind. Die eine Wohnung hat lediglich 60 Quadratmeter und die andere Wohnung 120 Quadratmeter. Meine Tochter möchte mit ihrem Lebensgefährten eine Wohnung beziehen und wohnt bisher in 80 Quadratmetern. Von daher möchte ich meiner Tochter gerne die 120 Quadratmeter Wohnung zur Verfügung stellen. Susanne W.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Sie haben die Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen gemäß § 573 BGB auszusprechen. Dort ist geregelt, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn laut § 573 Ziffer 2 BGB der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Im Kündigungsschreiben müssen Sie somit angeben, dass Sie die Wohnung für Ihre Tochter benötigen und eine Alternativwohnung auch nicht zur Verfügung steht, sodass genau auf diese Wohnung von 120 Quadratmetern zurückgegriffen werden muss. Als Grund können Sie dann ausführen, dass die Tochter mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Haushalt begründen möchte. Es ist auch nicht erforderlich, dass Sie nähere Angaben zu dem Lebensgefährten machen, sodass Sie dessen Namen nicht benennen müssen, so der BGH in einem Urteil vom 30. April 2014. Sie sollten aber im Vorfeld mit Ihrem Mieter sprechen.

Rat für Mieter

Habe ich Anspruch auf Zurückzahlung meiner Kaution, die ich eigentlich nicht hätte zahlen müssen? Ich habe 2008 einen Mietvertrag über eine ältere Sozialwohnung abgeschlossen. Im Mietvertrag wurde ich auch zur Zahlung einer Kaution verpflichtet. Nun habe ich gehört, dass Kautionen im Sozialen Wohnungsbau gar nicht zulässig sind. Ist das richtig? Tamara K.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Nicht ganz. Bei den sogenannten Sozialwohnungen regelt § 9 Absatz 5 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) eine Besonderheit in Abweichung zu der allgemeinen Kautionsvorschrift des § 551 BGB. § 9 WoBindG gilt für vor dem 1.1.2002 geförderte Sozialwohnungen, momentan also für alle Berliner Sozialwohnungen. Anders als sonst darf bei Sozialwohnungen eine Mietkaution nur als Sicherheit für Schäden oder unterlassene Schönheitsreparaturen dienen. Eine vertragliche Vereinbarung, wonach eine Sicherheitsleistung für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und damit auch für Mietzinsschulden oder rückständige Nebenkosten verwendet werden darf, verstößt gegen § 9 Absatz 5 WoBindG und ist damit unwirksam. Kann die Vereinbarung – wie meist – auch durch ergänzende Vertragsauslegung nicht auf einen wirksamen Kern zurückgeführt werden, so ist sie insgesamt nichtig (AG Neukölln v. 11.5.2011 - 4 C 199/11 ). Die gezahlte Mietkaution ist in diesem Fall vollständig an den Mieter zurückzuzahlen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an (§ 9 Absatz 7 WoBindG). Prüfen Sie also den genauen Wortlaut der Kautionsvereinbarung im Mietvertrag.

Rat für Eigentümer

Gehören alte Bäume zur Bausubstanz und bestimmen den Wert eines Grundstücks? Unser WEG-Haus ist über 100 Jahre alt mit herrlichem Baumbestand. Nun mussten aus baumgesundheitlichen Gründen zwei alte Robinien gefällt werden. Die Wiederbepflanzung ist unter den Eigentümern umstritten. Wie ist dazu die Rechtslage? Müssen wir mehrheitlich abstimmen? Dieter S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Einzeln stehende Bäume und Baumgruppen als Bestandteile des Wohneigentums sind regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Da sie in der Regel das Erscheinungsbild der Anlage prägen, ist jede ersichtliche Umgestaltung als bauliche Veränderung zu werten. Alle in ihren Rechten betroffene Eigentümer müssen einer Umgestaltung zustimmen. Nach dem geschilderten Sachverhalt wurde das Fällen beider Bäume jedoch auf Grund einer Schädigung unausweichlich. Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, regelmäßig die Standfestigkeit der Bäume zu überprüfen oder überprüfen zu lassen. Werden Bäume gefällt, besteht nach der Berliner Baumschutzverordnung die Pflicht zu einer Ersatzpflanzung oder Ausgleichsabgabe. Im Fall kranker Bäume wird von dieser Pflicht nach §6 (2) aber kein Gebrauch gemacht. Möchte die Eigentümergemeinschaft dennoch selbst eine Ersatzpflanzung vornehmen, kann sie das mit Mehrheit beschließen. Bei Robinien kann man allerdings davon ausgehen, dass sie auch ohne Beschluss selbstständig sehr schnell wieder aus dem Stock/Wurzel mit Stammfuß neu austreiben, und sich damit jede Ersatzpflanzung erübrigen dürfte. Eine Wertveränderung des Grundstücks ist aus ihrer Darstellung nicht ableitbar.

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