Expertenrat

Wer zahlt den neuen Teppich?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Kann ich einem Messie kündigen? Einer unserer Mieter scheint ein Messie zu sein. Die Tür kann nur einen Spalt geöffnet werden, Geräteablesern erlaubt er nicht den Zutritt. Es verbreitet sich ein übler Gestank. Eine amtliche Betreuerin hat festgestellt, es gibt kein Ungeziefer, ein Kündigungsgrund liegt also nicht vor. Trotzdem fordern die anderen Mieter die Kündigung des Mieters. Joachim I.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Es ist zutreffend, dass nach der Rechtsprechung eine fristlose Kündigung eines „Messies“ nur in äußerst seltenen Fällen gerechtfertigt ist. Nur wenn bspw. biologischer Müll abgelagert wird und die Gefahr des Befalls von Ungeziefer oder eine konkrete Gefährdung der Bausubstanz vorliegt, kann eine außerordentliche Kündigung erfolgen. Bei Ihnen sehe ich nur Aussichten für eine ordentliche Kündigung, die mit der Vernachlässigung der Mietsache als auch mit der Störung des Hausfriedens begründet werden könnte. Beide Tatbestände stellen eine Vertragspflichtverletzung dar, die allerdings unbedingt eine vorherige Abmahnung voraussetzen. Durch die erforderliche Abmahnung soll der Mieter vor den Folgen seines vertragswidrigen Verhaltens gewarnt werden. Erst wenn er die Vertragspflichtverletzung (Vermüllung) fortsetzt bzw. den Müll nicht innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist beseitigt, kann dann eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Für die Beweisbarkeit wäre es wichtig, dass die übrigen Mieter, die sich belästigt fühlen, Ihnen das schriftlich mitteilen. Vor der Abmahnung und dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung könnten Sie das Ordnungsamt einschalten oder den sozialpsychiatrischen Dienst.

Rat für Mieter

Muss der Eigentümer nach 18 Jahren die Auslegeware erneuern, oder müssen wir das machen? Wir wohnen seit 18 Jahren in unserer Mietwohnung. Der Boden der Wohnung ist in allen Zimmern mit Auslegeware ausgelegt. Der Bodenbelag gehört zur Ausstattung. Die Auslegeware ist nach dieser langen Zeit natürlich nicht mehr in einem besonders guten Zustand. Peter F.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Gesetzliche Regelungen oder Richtlinien zur Beantwortung Ihrer Frage gibt es nicht. Auch fehlen verbindliche obergerichtliche Urteile. Dies liegt daran, dass ein möglicher Anspruch des Mieters nicht davon abhängt, wie viel Zeit seit Mietvertragsabschluss vergangen ist. Es kommt vielmehr allein darauf an, ob der Teppichboden noch dem zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ geeigneten Zustand im Sinne des Gesetzes entspricht. Die durch Zeitablauf unstreitig eintretende Wertminderung der Bodenbeläge führt also nicht automatisch zur Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 536 BGB. Vielmehr müssen Sie als Mieter vortragen, dass der Gebrauchswert gerade aufgrund des Alters der Beläge erheblich vermindert ist. Es ist demnach auf den konkreten Erhaltungszustand und den Abnutzungsgrad abzustellen. Sie sollten die abgetretenen Stellen genauestens auflisten. Bei 18-jähriger Wohndauer dürften Sie aber gute Chancen haben, den notwendigen Austausch des Teppichbodens begründen zu können. So hat das Amtsgericht Lichtenberg (vom 21.10.2004 - 2 C 367/04) entschieden, dass der Mieter schon nach neun Jahren in der Regel einen Anspruch auf Austausch des alten Teppichbodens gegen einen neuen hat.

Rat für Eigentümer

Muss ich für das Garagentor zahlen? In unserer Eigentümergemeinschaft haben drei Eigentümer eine Garage, die als Sondereigentum im Vertrag erwähnt sind. Ich hingegen nutze als Eigentümer nur einen Carport, für den ich ein Sondernutzungsrecht habe. Nun sollen die Garagentore ausgewechselt werden, und auch ich soll mich daran beteiligen. Wie soll ich mich in diesem Fall verhalten? Horst S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Wenn der von Ihnen erwähnte Vertrag die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (TE) ist, so wurde definitiv vereinbart, dass die Garagen zum Sondereigentum der jeweiligen Erwerber gehören. Wenn man nun das Sondereigentum betrachtet, sind von ihm regelmäßig alle konstruktiven Bestandteile ausgenommen, die sich immer im Gemeinschaftseigentum befinden. Bei Ihrer Wohnung sind das u.a. die Außenwände, Fenster, und die Wohnungseingangstür. Genauso verhält es sich bei einer im Sondereigentum stehenden Garage. Der Raum an sich ist sondereigentumsfähig, die bauliche Hülle wie das Dach, die Außenmauern, das Tor befinden sich dagegen im Gemeinschaftseigentum. In der TE kann ergänzend festgelegt sein, dass gerade für diese konstruktiven Teile dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, verbunden mit der Verpflichtung zur Instandhaltung, Instandsetzung und alleinigen Kostentragung. Wurde das nicht vereinbart, ist zwangsläufig die Gemeinschaft für die auszutauschenden Garagentore zuständig. Dazu ist ein Beschluss herbeizuführen. Die Gemeinschaft hat allerdings die Möglichkeit, die Kostenverteilung zu ändern und der Möglichkeit des tatsächlichen Gebrauchs anzupassen (§ 16 Abs. 4 WEG).