Gastkolumne

Kein Recht auf Mitsprache

Hans Georg Kranz ist Geschäftsführer der Strabag RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Das war fein ausgedacht: Erst verklagt man die eigene Wohnungseigentümergemeinschaft, und dann stimmt man mit ab, wie die sich in dem Fall verhalten soll. Da hatten die Miteigentümer und der Bundesgerichtshof dann doch etwas dagegen. Mit seinem Urteil vom 6. Dezember 2013 bestätigte er, dass nicht jeder Eigentümer in jedem Fall stimmberechtigt ist.

Grundsätzlich ist es natürlich so, dass jeder Miteigentümer in allen bedeutsamen Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb der Versammlung mit abstimmen kann. Geregelt ist dieses Recht in Paragraf 25 Absatz 2 bis 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), damit eine Entscheidung über den Kopf eines einzelnen hinweg ausgeschlossen ist.

Im vorliegenden Fall sah die Gemeinschaft nicht ein, dass der Miteigentümer, der gegen sie geklagt hatte, Mitsprache hätte, ob sie sich gegen die Klage verteidigen sollten. Er hatte vor, einen ohne ihn gefassten Beschluss abzuändern. Die anderen schlossen ihn in Auslegung des Paragrafen 25 Absatz 5 WEG von der Entscheidung der weiteren Vorgehensweise aus. Und der Kläger klagte abermals. Die Vorschrift umfasst den Fall, dass der Miteigentümer der Kläger ist, zwar nicht wörtlich. Dort ist lediglich die Rede von Verfahren, die von der Gemeinschaft gegen den Miteigentümer geführt oder eingeleitet werden. Hierbei handele es sich jedoch um eine Regelungslücke, sagte der Bundesgerichtshof, und bejahte eine analoge Anwendung. Die Richter gaben den übrigen Miteigentümern also recht.

Unstrittig waren bisher jene Fälle des Stimmrechtsausschlusses, in denen es in der Beschlussfassung um Rechtsgeschäfte mit einem Miteigentümer ging. Unerheblich ist, ob es sich um einseitige, zweiseitige oder mehrseitige Rechtsgeschäfte handelt. Das private Sonderinteresse des einen berechtigt die anderen, ohne ihn zu entscheiden. „Kein Stimmrecht“ kann es auch in den Fällen heißen, wo die Einleitung eines Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums nach Paragraf 18 WEG angestrebt wird.

Mehrere Stimmen helfen auch nicht weiter. Selbst wenn der Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt, gilt das Nicht-Mitspracherecht nach dem Objektprinzip für alle seine Stimmen. Ausgeschlossen ist ausgeschlossen.

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