Vergleich

„Die Mietspiegel sind grob und ungenau“

Wissenschaftler bezweifelt Aussagekraft der jährlichen Datenerhebung. Sie soll Grundlage für die gesetzliche Mietpreisbremse sein

– Viele Berliner zahlen gerne eine höhere Miete, um schlechter zu wohnen. Das suggeriert der aktuelle Mietspiegel der Hauptstadt. Danach beträgt die durchschnittliche ortsübliche Kaltmiete für kleine Altbauwohnungen in einfacher Lage 6,35 Euro, für solche in guter Lage hingegen nur 6,19 Euro. Kaum anders ist es bei großen Wohnungen, die zwischen 1919 und 1949 errichtet wurden: Hier weist der Mietspiegel für einfache Lagen im Schnitt eine Kaltmiete von 5,48 Euro aus, für solche in mittleren Lagen nur von 5,33 Euro.

Michael Clar, Geschäftsführer der Hamburger Forschungsgesellschaft F+B, die den Berliner Mietspiegel erstellt hat, hat eine Erklärung für das Kuriosum: Die Wohnungen in einfachen Lagen würden „von Mietern besonders stark nachgefragt“. Hingegen zeigen die Zahlen für Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln, dass die Mietspiegel nicht das sind, was sie sein sollen: korrekte Abbildungen der Wohnungsmärkte. „Es widerspricht jeglicher Logik, dass Mieter bereit sind, für Wohnungen in einfachen Lagen mehr zu zahlen, als für ein Domizil in höherwertigen Quartieren“, sagt der Wissenschaftler. „Die Mietspiegel sind sehr grob und ungenau.“

Mit der Kritik steht Voigtländer nicht allein: „Mietspiegel bilden nicht die Realitäten des Marktes ab“, sagt Andreas Schulten, Vorstandschef der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa in Berlin. „Sie bieten keine verlässlichen Aussagen über die tatsächliche Höhe der Mieten, noch über ihre Entwicklung in der Vergangenheit.“ Dennoch mache die von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse die Übersichtswerke zu einer noch entscheidenderen Messlatte am Wohnungsmarkt.

12.000 Befragungen

Bereits jetzt dürfen Vermieter bei bestehenden Verträgen die Mieten nur auf die in den Mietspiegeln ermittelte ortsübliche Durchschnittsmiete anheben. Bei Neuverträgen gibt es dagegen bislang keine Kappungsgrenze. Das wird sich ändern, sobald die Mietpreisbremse Anfang 2015 in Kraft tritt. Die Landesregierungen können dann festlegen, für welche Städte die Mietpreisbremse gelten soll. Dort dürfen dann Vermieter bei Neuverträgen die monatliche Miete nur noch um maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben.

Die Kappungsgrenze werde verhindern, dass die Mieten immer weiter steigen, argumentieren SPD und Mieterbund. Die Immobilienwirtschaft meint, dass genau das Gegenteil eintreten wird: „Die Mietpreisbremse wird dazu führen, dass Investoren keine neuen Wohnungen mehr errichten“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). „Die Angebotsverknappung wird die Mieten weiter in die Höhe treiben.“

Rechtliche Grundlage der Mietspiegel ist das 1974 in Kraft getretene Wohnraumkündigungsgesetz. Um den bis dahin strittigen Rechtsbegriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ zu konkretisieren, können Kommunen seither einen Mietspiegel erstellen lassen. In rund 250 kleineren Städten übernehmen dies Eigentümerverbände gemeinsam mit den Mietervereinigungen vor Ort.

Anders ist dies beim sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“. Dieser muss nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ alle zwei Jahre neu erhoben werden. Rund 100 große Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern lassen derzeit solche qualifizierten Mietspiegel von Forschungsinstituten erstellen. Die Kosten dafür können mehrere Hunderttausend Euro pro Stadt betragen. Eines des großen Institute am Markt ist die Hamburger Gesellschaft F+B. „Wir nehmen repräsentative empirische Datenerhebungen vor, um die qualifizierten Mietspiegel zu erstellen“, sagt Geschäftsführer Clar. Für die aktuellen Mietspiegel in Berlin und Hamburg haben Interviewer 12.000 Befragungen in der Hauptstadt und 8000 in der Elbmetropole je zur Hälfte mit Mietern und Vermietern quer durch alle Quartiere geführt.

Aus den dabei erhobenen Zahlen zur Höhe der Kaltmiete sowie Alter, Größe und Ausstattung der Wohnungen werden die Mietspiegel errechnet. Neben der Durchschnittsmiete für die jeweilige Lage wird grob nach Baujahr unterschieden. Altbauten werden unterteilt in Häuser, die bis 1918 errichtet wurden, und solche, die von 1919 bis 1949 fertiggestellt wurden. Alle Miethäuser, die seither errichtet wurden, fallen in die Kategorie „Neubau“ und werden in weitere sechs Zeitabschnitte aufgegliedert. Nachvollziehbar sei die Einteilung nicht immer, sagt Gerold Happ, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund: „Es ist seltsam, dass ein solider 20er-Jahre Bau in derselben Altersgruppe liegt wie Miethäuser, die direkt nach dem Zweiten Weltkrieg auf die Schnelle aus Trümmersteinen hochgezogen wurden.“ Für kurios halten die Kritiker auch die Einteilung der Lagen. Der Berliner Mietspiegel unterscheidet drei Arten: einfach, mittel und gut. Der Hamburger Mietspiegel kennt nur zwei Lagen: normal und gut. „Es spricht jeglichem wissenschaftlichen Verständnis Hohn, den komplexen Wohnungsmarkt einer Metropole mit 1,75 Millionen Einwohnern in nur zwei Kategorien zu unterteilen“, sagt Schick. „Derart grobe Einteilungen ignorieren die Tatsache, dass Immobilien Unikate sind, die nicht in zwei oder drei Schubladen gepresst werden können“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School in Bochum.

Qualitätsmerkmale ignoriert

Zur Ermittlung der Mietspannen in den einzelnen Lagen und Altersgruppen werden zwar individuelle Ausstattungen mit berücksichtigt. Als Wohnwert mindernd gelten beispielsweise kleine Handwaschbecken und das Fehlen eines abschließbaren Abstellraums im Keller. Zu höheren Mietforderungen berechtigen etwa Rollläden oder Stuck an den Zimmerdecken.

Nicht berücksichtigt wird hingegen, ob eine Wohnung im Erdgeschoss nur einen Blick auf die gegenüberliegende Straßenseite bietet oder im ruhigen Dachgeschoss eine Aussicht auf die gesamte Stadt ermöglicht. „Ebenso gibt es keine Unterscheidung, ob der Balkon zur sonnigen Südseite hin liegt oder sich auf der schattigen Nordseite befindet“, sagt Ökonom Voigtländer. „Entscheidende Qualitätsmerkmale werden ignoriert.“

Die qualifizierten Mietspiegel bildeten 85 bis 90 Prozent des Marktes ab, sagt F+B-Chef Clar. „Die Daten geben präzise Auskunft über die Höhe der Mieten in den üblichen Mietverhältnissen.“ Lediglich Sonderfälle wie überdurchschnittlich gut oder besonders schlecht ausgestattete Wohnungen würden oftmals nicht abgebildet. „Diese besonderen Mietverhältnisse, die je nach Stadt vielleicht zehn bis 15 Prozent des Marktes ausmachen, finden sich im Mietspiegel nicht wieder“, sagt Clar. Das sei auch nicht gewollt. Die Kommunen seien nicht bereit, mehr Geld auszugeben.

Wie sehr die Städte sparen wollen, zeigt sich daran, dass die Erstellung der Mietspiegel regelmäßig in Bieterverfahren ausgeschrieben wird. Entscheidendes Kriterium ist der Preis. „Den Auftrag für die Erstellung des Berliner Mietspiegels im Jahr 2015 haben wir an einen Mitbewerber verloren, dessen Angebot günstiger war“, sagt Clar.