Expertenrat

Miete höher – muss ich zahlen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich die defekte Schließanlage wirklich austauschen lassen? Mein Mieter hat den Schlüssel zu einer Schließanlage verloren. Für mich stellt sich jetzt die Frage, ob ich ihm auch nur fiktive Kosten in Rechnung stellen kann oder ob die Anlage tatsächlich ausgetauscht werden muss. Ich meine, dass es dazu eine neue richterliche Entscheidung gibt, bin mir aber nicht sicher. Maike P.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Sie haben Recht, dass der Bundesgerichtshof (BGH) diese Fragestellung erst vor kurzem im März 2014 entschieden hat. Nachdem das Amtsgericht (AG) und das Landgericht (LG) Heidelberg noch der Auffassung waren, dass dem Mieter die Kosten auch dann in Rechnung gestellt werden können, wenn die Schließanlage nicht ausgetauscht wurde, sieht der BGH das anders. Das LG hat die Auffassung vertreten, dass der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadenersatz in Geld verlangen kann und in dessen Verwendung frei ist. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie bspw. einer Schließanlage.

Der BGH ist dem entgegengetreten und hat entschieden, dass die Schadenersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden soll aber nach Auffassung des BGH erst dann vorliegen, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Wenn Sie somit die Anlage nicht austauschen, können Sie Ihrem Mieter die Kosten nicht in Rechnung stellen. Sofern die Anlage ausgetauscht wird, hat der Mieter die Kosten der Schließanlage zu tragen, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt ist.

Außerdem sollte vor dem Hintergrund einer Einbruchsgefahr die Anlage immer ausgetauscht werden.

Rat für Mieter

Müssen wir die Mieterhöhung tatsächlich akzeptieren? Wir haben eine Mieterhöhung um 70 Euro auf 690 Euro bekommen, weil dieser Betrag angeblich die ortsübliche Miete sei. Wir bezweifeln dies jedoch angesichts der Lage unserer Wohnung. Der Vermieter hat aber im Mieterhöhungsschreiben schon mit Klage gedroht, wenn wir nicht zustimmen. Was sollen wir tun? Marlies L.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Ja, ja, die Drohung mit der Zustimmungsklage. Viele Mieter werden durch den Hinweis auf das Gericht eingeschüchtert. Sie meinen, ein Anzweifeln der Vermieterforderung sei sinnlos, weil dann sowieso eine Zustimmungsklage auf sie niedergehe. Dies ist natürlich so nicht richtig. Der Vermieter kann nach § 558 b BGB nur dann erfolgreich vor Gericht auf Zustimmung klagen, wenn er einen Anspruch auf die Zustimmung des Mieters hat. Fehlt dieser, weil die Mieterhöhung formell unwirksam oder aber materiell teilweise unberechtigt ist, wird er eine dennoch erhobene Klage verlieren.

Bei begründeten Zweifeln an der Berechtigung der Mieterhöhung, sollten Sie baldmöglichst eine Mieterberatung oder einen Rechtsanwalt aufsuchen und die Mieterhöhung überprüfen lassen.

Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungserklärung formal unwirksam ist, brauchen Sie nichts zu tun. Sie sollten schweigen und die bisherige Miete weiter zahlen. Stellt sich jedoch heraus, dass die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen (sogenannte Teilzustimmung). Stimmt ein Mieter einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete teilweise zu, kommt es in dieser Höhe zu einer Vertragsänderung. Der Vermieter kann das Mieterhöhungsverlangen dann nicht mehr „zurücknehmen“. Eine erneute Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Ein-Jahres-Sperrfrist ist dann nicht mehr möglich.

Rat für Eigentümer

Wer trägt die Kosten für den Weg? Ich bin Miteigentümer eines im Grundbuch als separates Grundstück eingetragenen Weges. Der andere Erbe ist das Land Berlin. An den seit Eintritt des Erbfalls entstandenen Kosten zur Erhaltung des Weges beteiligt sich das Land nicht, da es nicht im Grundbuch steht. Wie verfährt man am besten, um die Kosten zu teilen? Hans-Jürgen R.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Wie Sie wissen, wird jedes Grundstück in Deutschland in einem Grundbuch erfasst. Hat der Erblasser ein Grundstück hinterlassen, ist das Grundbuch zu ändern. Das geschieht nicht automatisch. Der Übergang des Eigentums ist schriftlich beim Grundbuchamt zu beantragen.

Hat der nach Ihrer Darstellung zweite Erbe dies nicht beantragt, fordern Sie Ihn bitte dazu ebenfalls schriftlich auf. Es sollte, selbst wenn der zweite Erbe tatsächlich das Land Berlin ist, auch nicht an den Kosten scheitern. In den ersten beiden Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz kostenfrei. Hat der zweite Erbe diese Frist verstreichen lassen, kommt er allerdings nunmehr in den Genuss der seit 2013 geltenden neuen Gebührenordnung.

Aber auch ohne die vollständige Grundbuchbereinigung haben Sie Möglichkeiten, den Miterben finanziell an den Kosten zur Erhaltung des Weges zu beteiligen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Erbengemeinschaft im § 2032 und Folgenden.

Nach dem § 2038 ist jeder Miterbe den anderen Erben gegenüber verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind. Weiterhin kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung weiterer Erben selbstständig Maßnahmen ergreifen, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung dienen.

Sofern nichts weiteres abweichend vereinbart wurde, obliegt die Pflicht, die Kosten für die Maßnahmen zu tragen, der jeweiligen Erbengemeinschaft.

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