Finanzierung

Wohneigentum wird zum Vermögensrisiko

Immobilienkäufer müssen viel Geld an den Staat zahlen. Zur Rente ist das Haus dann oft noch nicht abgezahlt

– Deutschlands Bauwirtschaft geht es hervorragend: „Wir rechnen mit einem Umsatzplus von 3,5 Prozent in diesem Jahr“, sagt Hans-Hartwig Loewenstein, Präsident des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes. Vor allem der Wohnungsbau füllt die Kassen der Unternehmen, hier beträgt das Plus gegenüber 2013 fünf Prozent. Denn dieser Markt boomt. Projektentwickler errichten immer mehr Häuser in den Großstädten, weil sich Privatanleger auf Eigentumswohnungen stürzen. Sie sehen im Eigenheim die beste Altersvorsorge – und in den extrem niedrigen Baugeldzinsen die Chance, jetzt zu Eigentum zu gelangen.

Die Signale stehen auf Kauf

„Kaufen statt mieten ergibt derzeit vielfach Sinn“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef des Immobilienkreditvermittlers Interhyp. „Mieter sollten durchrechnen, ob sie ihre Mietzahlungen im aktuellen Zinstief nicht durch Wohneigentum besser in den privaten Vermögensaufbau investieren.“ Im vergangenen Jahr haben dies so viele Familien getan, dass Deutschlands größter Baugeldvermittler neue Rekordzahlen erzielen konnte. „Wir haben das Baufinanzierungsvolumen gegenüber 2012 um 16 Prozent Euro gesteigert“, sagt Goris.

Experten erwarten, dass der Boom anhalten wird, Bauunternehmen, Handwerksbetriebe, Kreditvermittler und Banken weiter kräftig am Wunsch vieler Bürger nach Wohneigentum verdienen werden. „Die Signale stehen weiter auf Kauf“, sagt Hartwig Hamm, Verbandsdirektor der Landesbausparkassen. „Die eigenen vier Wände haben eine große Bedeutung für die Altersvorsorge.“

Doch der Unabhängigkeit von der Mietzahlung im späteren Rentnerdasein steht ein Risiko gegenüber. Hauskäufer unterwerfen sich wie keine andere Anlegergruppe dem Zugriff des Staates. Durch immer höhere direkte und indirekte Steuern greifen Bund, Länder und Kommunen Eigentümern immer stärker in die Tasche. „Häuser und Wohnungen bergen als Anlageklasse ein systemisches Risiko“, sagt Tobias Just von der IREBS Immobilienakademie der Uni Regensburg. „Anders als Aktionäre können Immobilienbesitzer mit ihrem Vermögen nicht über die Landesgrenzen flüchten und sich somit auch nicht dem Zugriff des Staates entziehen.“

Das machen sich immer mehr Bundesländer zunutze, indem sie die Grunderwerbsteuer anheben. Betrug diese beim Kauf einer Immobilie zu zahlende Steuer vor vier Jahren bundesweit noch einheitlich 3,5 Prozent des Kaufpreises, fordern die meisten Länder inzwischen fünf Prozent für ihre Schatulle. Berlin nimmt seit Beginn dieses Jahres sechs Prozent, Schleswig-Holstein langt nun sogar mit 6,5 Prozent zu. Beim Erwerb eines Eigenheims im Wert von 200.000 Euro müssen die Käufer im nördlichsten Bundesland somit obendrein 13.000 Euro an den Fiskus zahlen.

Das spült immer höhere Milliardenbeträge in die Kassen der Länder. Betrug das Grunderwerbsteueraufkommen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2010 noch 5,29 Milliarden Euro, waren es im vergangenen Jahr bereits 8,39 Milliarden – ein Plus von 58,6 Prozent. Während der Staat für den Erwerb von Wohneigentum zur Daseinsvorsorge im Alter wirbt, will er dabei gleichzeitig immer höhere Steuern generieren. Im internationalen Vergleich nehme Deutschland bei der Höhe der Grunderwerbsteuer inzwischen „eine führende Rolle ein“, sagt Mark Gebauer, Rechtsanwalt und Steuerexperte bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young. Hierzulande müssten Käufer zum Teil deutlich mehr zahlen als in anderen Ländern. „Der Staat greift bei Immobilienbesitzern immer stärker zu“, sagt Corinna Merzyn, Geschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB).

Das gilt auch für die Städte und Gemeinden. Zahlreiche Kommunen haben in den vergangenen Jahren die Grundsteuerhebesätze angehoben. Mussten Immobilienbesitzer im Jahr 2010 bundesweit noch insgesamt 10,95 Milliarden Euro an Grundsteuern zahlen, waren es 2012 bereits 11,64 Milliarden. Dieses Jahr wird der Betrag nochmals deutlich höher ausfallen. Denn immer mehr Städte und Gemeinden wollen die Schraube bei der Fiskalabgabe weiter anziehen. Allein in Hessen planen derzeit 76 Kommunen, die Grundsteuer noch in diesem Jahr weiter anzuheben.

Auch die Bundesregierung bürdet Hausbesitzern immer höhere Lasten auf – und argumentiert dabei meist mit dem Schutz von Gesundheit, Klima oder Umwelt. „In den vergangenen Jahren sind eine ganze Reihe von Verordnungen in Kraft getreten, die Immobilieneignern zusätzliche Kosten aufnötigen und indirekt für steigende Steueraufkommen beim Staat sorgen“, sagt Gerold Happ, Jurist und Geschäftsführer beim Eigentümerverband Haus & Grund.

Beispiel Energieeinsparverordnung: Die aktuelle Fassung der kurz EnEV genannten Bundesrechtsverordnung zwang alle Eigentümer, den Dachboden zu dämmen. „Das kostete die Besitzer ein paar Tausend Euro“, sagt Happ. Jetzt dürfen viele Eigentümer erneut ihr Konto plündern: Die am 1. Mai dieses Jahres in Kraft tretende neue EnEV 2014 verpflichtet Hausbesitzer, bis zum nächsten Jahr alle Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, durch moderne Brennwertkessel zu ersetzen. „Damit kommen Ausgaben von 6000 bis 9000 Euro auf die betroffenen Eigentümer zu“, sagt VPB-Chefin Merzyn.

Der Großteil der alten Kessel steht in Häusern, die Rentnern gehören. „Viele von ihnen haben nicht die nötigen finanziellen Rücklagen für die Umrüstung ihrer Heizung“, sagt Merzyn.

„Etliche Eigentümer werden gezwungen sein, Darlehen bei ihren Kindern aufzunehmen. Die älteren Eigentümer wissen aber, dass sich die Modernisierung zu ihren Lebzeiten nicht mehr amortisieren wird“, sagt Merzyn.

Für Bund, Länder und Kommunen hingegen ist die Zwangsaufrüstung im Heizungskeller ein lohnendes Geschäft. „Solche Verordnungen bescheren Handwerk und Wirtschaft neue Aufträge und generieren damit Gewerbe- und Einkommensteuereinnahmen“, sagt die VPB-Geschäftsführerin. „Auf den Kaufpreis der neuen Kessel und die Kostenrechnung für ihre Installationsarbeiten müssen die Firmen ja noch die Umsatzsteuer von 19 Prozent draufschlagen.“

Jetzt droht all jenen Eigenheimbesitzern, die ihr Haus mit Öl beheizen, ein weiterer Kontrollzwang. Im Rahmen der neuen Verordnung über Anlagen mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV) sollen auch die Auffangwannen rund um die Heizöltanks alle zehn Jahre auf Dichtigkeit geprüft werden. Zeigt sich bei der Kontrolle ein Leck, soll die gesamte Wanne gegen eine neue ausgetauscht werden.

Wunsch nach Sicherheit

„Uns sind keine Fälle bekannt, in denen Grundwasser durch lecke Heizöltanks in Eigenheimen verschmutzt wurde“, sagt Happ. Dafür bietet die geplante Verordnung aber die Chance auf noch üppigere Steuereinnahmen. „Rund sechs Millionen Eigenheime sind betroffen“, sagt der Jurist. „Bei Prüfkosten von 100 bis 150 Euro pro Haus kommen damit alle zehn Jahre Kosten von 600 bis 900 Millionen Euro auf die Eigentümer zu.“ Die darin enthaltene Umsatzsteuer: 96 bis 143,7 Millionen Euro.

Bei der Masse der Bevölkerung stießen solche Verordnungen auf Zustimmung, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „Die Menschen wollen vor Gefahren geschützt sein und rufen nach dem starken Staat.“

Die breite Mehrheit dürfte deshalb auch jene Verordnung begrüßen, die im nächsten Jahr auf Hausbesitzer zukommt. Von 2015 an müssen sie alle zehn Jahre prüfen lassen, ob die Abwasserleitungen auf ihrem Grundstück dicht sind. „Die Prüfung wird Eigenheimbesitzer voraussichtlich 300 bis 500 Euro kosten“, sagt Merzyn. Müssen defekte Abwasserrohre ausgetauscht werden, werde es richtig teuer, ergänzt Happ. „Das kann bis zu 10.000 Euro kosten.“