Kündigung

Auszug wegen Eigenbedarf

Vermieter müssen die Kündigung gut begründen

Die meisten Deutschen wohnen in einer gemieteten Immobilie. Möchte der Vermieter plötzlich selbst dort einziehen, bricht für viele Mieter eine Welt zusammen. Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung ist zulässig – sie muss gut begründet sein.

Eigenbedarf ist der häufigste Grund, warum ein Mietvertrag gekündigt wird. Das geht zumindest aus einer Übersicht des Deutschen Mieterbundes hervor. Aber der Eigenbedarfskündigung sind enge Grenzen gesetzt.

Zunächst einmal muss die Kündigung fristgerecht sein. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Lebt der Mieter schon länger in der Wohnung, erhöht sich die Frist – bei bis zu acht Jahren auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate.

Sperrzeiten schützen

Außerdem schützen in bestimmten Fällen sogenannte Sperrzeiten vor einer Kündigung. Wird etwa ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt und werden die Wohnungen an verschiedene Eigentümer verkauft, dürfen die neuen Eigentümer grundsätzlich drei Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Je nach Region kann sich diese Frist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn es dort an Wohnraum mangelt und ein entsprechender Beschluss der Landesregierung vorliegt. „Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung, in die man auch einziehen will, sollte man daher prüfen, ob es sich um einen Erstverkauf handelt und wie lange die Sperrfristen vor Ort sind.“

Darüber hinaus gilt: „Im Gegensatz zum Wohnraummieter, der das Mietverhältnis grundlos ordentlich kündigen kann, muss der Vermieter von Wohnraum stets ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben und dieses berechtigte Interesse auch ausführlich begründen“, sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Als Grund wird anerkannt, wenn der Vermieter die gekündigte Wohnung als Altersruhesitz nutzen will. Ferner gilt als Grund, wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zur beruflichen Nutzung benötigt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) (Az.: VIII ZR 330/11).

Noch dazu darf der Vermieter nur für einen bestimmten Personenkreis Eigenbedarf anmelden. „Ein Vermieter darf seinem Mieter kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“, erklärt Happ. Doch schon darüber, wer genau zu diesen Personen zählt, wird häufig gestritten. Für Ehepartner, Geschwister, Eltern, Kinder oder Enkel darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden.

Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte daher nicht sofort aufgeben. Mieter können sich dagegen wehren, indem sie der Kündigung widersprechen und das auch begründen, erklärt Jürgens. Dann ist der Vermieter wieder am Zug und muss den Mieter im Zweifel „rausklagen“. Der Vermieter kann den Mieter aber zur Not auch „rauskaufen“. Er kann ihm finanziell das ersetzen, was dieser in die Wohnung eingebracht hat, und die Umzugskosten erstatten.