Expertenrat

Wann wird ein Schaden ersetzt?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich unseren Mietern Platz für Gewerbemüll zur Verfügung stellen? Das Haus ist ein Wohn- und Geschäftshaus. Unser Hof hat Tonnen für die Wohnungsmieter. Wenn jetzt noch mehr Tonnen auf dem Hof stehen müssen, dann verschandeln die Mülltonnen eine schönen Hof mit Vorgärten. Gibt es eine Vorschrift, dass die Mieter in ihren Räumen Müll sammeln müssen? Vera-Irene R.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Nicht nur als Vermieter von Wohnraum, sondern auch als Vermieter von Gewerberaum sind Sie verpflichtet, dem Gewerbemieter eine Abstellfläche für Mülltonnen bzw. eine Lagerstelle für den Müll zur Verfügung zu stellen. Dies gilt zumindest dann, wenn Sie nichts anderes in den Gewerbemietverträgen vereinbart haben.

Sofern Sie allerdings vereinbart hätten, dass sämtliche Nebenkosten vom Mieter zu tragen und mit den Ver- und Entsorgungsunternehmen direkt abzurechnen ist, wären Sie von der Müllentsorgung und Bereitstellung der Behälter entbunden. Dies hat zumindest das OLG Naumburg im Jahr 2002 entschieden. Das Gericht hielt die Klausel insoweit für eindeutig, dass der Mieter für den Bereich selbst verantwortlich ist, wobei er auch in der Wahl des zu beauftragenden Unternehmens frei ist.

Fehlt eine derartige Vereinbarung, sind Sie allerdings in der Pflicht, und die Mülltonnen müssen auch in unmittelbarer Nähe zum Gewerbe aufgestellt werden. Sofern Sie nicht für entsprechende Flächen und Behältnisse sorgen, hätte der Mieter sogar ein Minderungsrecht. Von daher wäre es zumindest für die Zukunft wichtig, dass Sie mit den Gewerbemietern vereinbaren, dass sie alleine für die regelmäßige und ausreichende Müllabfuhr verantwortlich sind und überdies für alle damit verbundenen Kosten alleine einzustehen haben. Sofern Sondermüll produziert wird, muss sich der Verursacher, in dem Fall also der Mieter, selber um die ordnungsgemäße Entsorgung kümmern.

Rat für Mieter

Kann mein Vermieter meinen Teppich erstatten? Ich bewohne seit neun Jahren eine Dachgeschosswohnung mit Balkon. Im Laufe der Jahre ist die innere Holzverkleidung des Balkons sehr vermodert und wird demnächst vom Vermieter erneuert. Nach stärkerem Regen habe ich feuchte Stellen auf meinem Teppich bemerkt. Ich denke, die Verkleidung war schon über Jahre nicht richtig dicht. Marion M.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Die Schadenersatzansprüche von Mietern gegen ihre Vermieter sind in § 536 a BGB für drei Fälle geregelt: Zum einen ist dann Schadenersatz zu leisten, wenn der Vermieter einen Sachschaden schuldhaft, zumindest fahrlässig verursacht hat. Der Vermieter ist etwa dann ersatzpflichtig, wenn bei der Durchführung von Reparaturarbeiten versehentlich Mietereigentum beschädigt wird. Wichtig: Ein formularvertraglicher Ausschluss der Haftung für leichte Fahrlässigkeit ist unzulässig.

Zum anderen ist dann Schadenersatz zu zahlen, wenn der Mieter auf einen Mangel (z.B. undichtes Dach) hingewiesen hat, die Beseitigung dieses Mangels bis zu einer konkreten Frist gefordert hat und nach Fristablauf der Sachschaden (durch einen heftigen Gewitterregen) eingetreten ist.

Bei Schäden, die durch Mängel verursacht wurden, welche bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen, kann ausnahmsweise eine verschuldensunabhängige Schadenersatzpflicht des Vermieters in Betracht kommen. Bei Ihnen liegt keiner der drei obigen Fälle vor. Der Schadenersatzanspruch scheidet aber auch aus einem weiteren Grund aus: Denn Sie haben den Mangel der Mietsache dem Vermieter nicht rechtzeitig angezeigt. Wenn nach einem Regen der Teppich im Zimmer nass wird, stellt dies offensichtlich einen Mangel der Mietsache dar. Folge dieser unterlassenen Mängelanzeige ist, dass Sie mit etwaigen Schadenersatzansprüchen gegenüber ihrem Vermieter ausgeschlossen sind (§ 536 c Abs. 2 BGB).

Rat für Eigentümer

Müssen sich auch Nichtnutzer an der Garagensanierung beteiligen? In unserer Wohnanlage gibt es einen Großeigentümer, dem 24 Wohneinheiten und alle sieben Garagen gehören, die er vermietet. Nun müssen die Garagen saniert werden und es soll ein Umlage dafür geben, für die die Nichtnutzer wenig Verständnis haben. Was sagt die Rechtsprechung in solch einem Fall? Martina P.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Die Beantwortung muss die verschiedenen Varianten des Eigentums an Garagen im Wohneigentum berücksichtigen, da in der Fragestellung nur davon die Rede ist, dass einem Mehrheitseigentümer sieben vermietete Garagen gehören. Garagen sind grundsätzlich sondereigentumsfähig. Nach § 3 WEG kann das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Die entsprechende Zuordnung der Räume finden Sie in ihrer Teilungserklärung. Nach § 13 WEG ist dem Sondereigentümer natürlich gestattet, diese auch zu vermieten. Befinden sich die Garagen also im Sondereigentum des Großeigentümers, hat die Gemeinschaft kein Nutzungsrecht, kann aber auch keinesfalls an den anfallenden Kosten beteiligt werden. Die Instandhaltung gehört ausschließlich zur Pflicht des Wohnungseigentümers (§ 14 WEG).

Eine anders gelagerte Verteilung von Rechten und Pflichten zu diesen Garagenbauten ergibt sich aus der Möglichkeit, Sondernutzungsrechte zu erteilen. In diesem Fall befinden sich die Garagen zwar im Gemeinschaftseigentum, die alleinige Nutzung wurde aber mit dem Sondernutzungsberechtigten vereinbart und in den meisten Fällen auch notariell beglaubigt. Hier ist der Inhalt der Vereinbarung entscheidend. Kaum glaubhaft, aber rechtlich möglich ist die Konstellation, dass die Mieteinnahmen ausschließlich dem Berechtigten zukommen, aber alle Aufwendungen gemeinschaftlich zu tragen sind.