Nachlass

Gemeinsam erben ohne Streit

Erblasser sollten den Nachlass von Immobilien und Wertgegenständen rechtzeitig regeln

– Inge C. war eine wohlhabende Frau. Sie besaß ein Mietshaus in bester Kölner Innenstadtlage, dazu eine geräumige Eigentumswohnung im gutbürgerlichen Stadtteil Lindenthal. Gold, Schmuck, Gemälde und ein Barvermögen im sechsstelligen Bereich. Als sie im April 2012 im Alter von 89 Jahren verstarb, lautete ihr notariell beurkundeter letzter Wille, dass ihr Lebensgefährte, mit dem sie die vergangenen zehn Jahre verbracht hatte – ihr Ehemann war schon Ende der 1970er-Jahre verstorben –, sämtliche mobilen Vermögenswerte erben sollte. Die beiden Söhne hingegen sollten die Immobilien bekommen, wobei ihr Lebensgefährte die Eigentumswohnung bis zu seinem Tod kostenfrei nutzen können sollte. Eine klare Sache, könnte man meinen. Doch im Detail lauerten viele Unklarheiten. Wie sieht es mit den Miet- und Mietkautionskonten des Hauses aus? Zählen sie zum Immobilienvermögen und gehen daher an die Söhne? Oder sind sie dem restlichen Geldvermögen zuzurechnen und stehen dem Lebensgefährten zu?

Klare Aufteilung der Werte

Und dann war da noch eine grundsätzliche Sache: Gerade mal einen Monat vor ihrem Tod – da war Inge C. bereits pflegebedürftig, hochgradig dement und fast blind – kam das Testament zustande. In allen vorherigen Testamenten waren die beiden Söhne als Alleinerben genannt. War die Aufteilung zwischen Lebensgefährte und Söhnen also wirklich der letzte Wille der alten Frau? Oder hatte sie das Testament unterschrieben, ohne Herr ihrer Sinne zu sein?

Der Fall zeigt, wie wichtig es ist, rechtzeitig zu Lebzeiten vorzusorgen – und sämtliche Betroffenen mit einzubeziehen. Denn gerade wenn es um das Vererben von Immobilien geht, ist die Lage mitunter kompliziert. Wird hier nicht für Transparenz und eine klare Aufteilung des Nachlasses gesorgt, ist nach dem Tod Streit zwischen den Erben programmiert. „Ziele wie eine klare Erbaufteilung und die Vermeidung von Streit im Erbfall lassen sich nur durch eine rechtzeitige und wohlüberlegte Nachlassplanung verwirklichen“, sagt Paul Grötsch, Geschäftsführer des Deutschen Forums für Erbrecht und Fachanwalt für Erbrecht in München. „Laientestamente halten für die Erben oft böse Überraschungen bereit.“

Diese Problematik ist allgegenwärtig, denn auf Deutschland rollt eine historisch nie da gewesene Erbschaftswelle zu. „Die Eltern der Babyboomer aus den 1960er-Jahren erreichen innerhalb der nächsten Jahre ein Alter, in dem eine Erbschaft zunehmend wahrscheinlich wird“, sagt Allianz-Experte Peter Haueisen. Und in rund zwei Drittel der Fälle werden Immobilien vererbt. Laut einer Ende vergangenen Jahres veröffentlichten, repräsentativen Studie der Allianz werden in mehr als der Hälfte der Fälle (56 Prozent) Einfamilienhäuser vermacht, gefolgt von Mehrfamilienhäusern (22 Prozent) und Eigentumswohnungen (15 Prozent). Allerdings macht nur etwa jeder Vierte (27 Prozent) die geerbte Immobilie zu seinem Eigenheim. Vier von zehn Erben (40 Prozent) verkaufen die Immobilie, 15 Prozent entscheiden sich für eine Vermietung.

Dafür gibt es mehrere Gründe: „Je mobiler sich das Leben der Menschen gestaltet, desto wahrscheinlicher ist es, dass die räumliche Entfernung zur geerbten Immobilie größer wird“, sagt Haueisen. „Daher stellt sich zunehmend die Frage, ob man das Erbe selbst bewohnen kann und möchte.“ Außerdem sind Renovierung und Modernisierung einer geerbten Immobilie oftmals unumgänglich. Das bringt hohe Kosten mit sich und führt dazu, dass diejenigen, denen das nötige Eigenkapital fehlt, sich lieber von dem Haus trennen.

Außerdem geht die Zahl der Alleinerben zurück. Wer Eigentumswohnung und Mietshaus allein nutzen will, muss den anderen auszahlen. Wenn das aufgrund mangelnder Reserven nicht möglich ist, ist ein Verkauf unumgänglich. „Eine Veräußerung oder Belastung der Immobilie ist jedoch nur einvernehmlich möglich“, sagt Volker Behrens, Fachanwalt für Erbrecht in Bielefeld.

Ein Verkauf kann allerdings steuerlich ungünstig sein: Denn während das selbst genutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit ist, schlägt das Finanzamt beim Verkauf voll zu und macht seinen Anteil am Erlös geltend. Hier kommen dann lediglich je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben die gesetzlichen Freibeträge zum Tragen. Experte Haueisen rät vom Verkauf ab: „Eine eigene Immobilie ist ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge.“

Steuern sparen durch Schenkung

Wenn schon frühzeitig klar ist, dass die Kinder nach dem Tod der Eltern deren Eigenheim nicht selbst nutzen werden, kann man, wenn man es richtig macht, erheblich Steuern sparen. „Hier gibt es Gestaltungsmöglichkeiten“, sagt Erbrechtsexperte Grötsch: „Zum Beispiel die lebzeitige Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt.“ Eine solche Schenkung bei Zusicherung des lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechts erfordert allerdings eine rechtzeitige Planung. Denn zwar gelten für eine Schenkung die gleichen, vom Verwandtschaftsverhältnis abhängigen Freibetragsgrenzen wie für eine Erbschaft. Die Freibeträge können jedoch nur alle zehn Jahre geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass die Schenkung mindestens zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgen muss, damit sie die Erbmasse und damit die Erbschaftsteuer mindert.

Wer sich nicht rechtzeitig Gedanken über seinen Nachlass macht, riskiert nach seinem Ableben einen handfesten Konflikt zwischen den Erben. Wie im Fall von Inge C.: Deren Söhne und ihr Lebensgefährte bekämpfen sich noch zwei Jahre nach ihrem Tod, vor Gericht.