Expertenrat

Darf Vermieter Möbel räumen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Ist der Austausch auf LED Leuchtmittel als Modernisierungsmaßnahme anzusehen? Der Vermieter möchte den Allgemeinstrom im Treppenhaus auf LED Leuchtmittel umrüsten, um den Stromverbrauch zu reduzieren. Die Treppen- und Kellerbeleuchtung soll ausgetauscht werden. Michael M.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Die Modernisierungsmaßnahmen, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, sind in § 555 b BGB definiert. Wenn auf Grund einer baulichen Veränderung Energie eingespart werden kann, liegt eine Modernisierung vor. Die baulichen Veränderungen müssen die Wohnung, das Haus oder das ganze Grundstück betreffen und in einem Zusammenhang mit dem Mietgebrauch stehen. Bloße Einrichtungen und Ausstattungen, die frei beweglich bleiben und wieder entfernt werden können, stellen keine bauliche Veränderung dar. Allerdings ist der Begriff „bauliche Veränderung“ anders auszulegen, als der Begriff „bauliche Maßnahme“. Diese setzt nämlich keinen Eingriff in die Bausubstanz voraus. Die Regelung, § 559 BGB, ist jedoch veraltet und gilt nicht mehr.

Gerichtlich entschieden ist Ihre konkrete Fallgestaltung noch nicht. In der Literatur wird vertreten, dass der Austausch von Glühbirnen durch Energiesparlampen oder, in Ihrem Fall, durch LEDs nicht unter den Modernisierungsbegriff fallen, wohingegen jedoch andere Vertreter mit Hinweis auf die alte Regelung des § 559 BGB eine Modernisierung bejahen.

Wie die Gerichte nun entscheiden werden, ist offen, jedoch spricht einiges dafür, den Austausch als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen, da Betriebskosten und Energie eingespart werden und somit der Stromverbrauch reduziert werden kann.

Rat für Mieter

Kann die Circa-Größe Grundlage für die Betriebskostenabrechnung sein? In unserem Mietvertrag steht statt einer genauen Wohnungsgröße nur eine Circa-Angabe. Wir haben allerdings festgestellt, dass diese Angabe ein Prozent niedriger ist als die tatsächliche Größe unserer Wohnung. Camilla R.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Bei der Frage, wie Wohnflächenabweichungen bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnung zu behandeln sind, ist die sogenannte Zehn-Prozent-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu beachten (BGH vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 -). Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach dieser Rechtsprechung des BGH dann nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Daraus folgt: Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Dies gilt gleichermaßen für Abweichungen nach oben wie nach unten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es rechtlich keinen Unterschied ausmacht, ob im Mietvertrag „Wohnungsgröße 54 Quadratmeter“ oder „Wohnungsgröße ca. 54 Quadratmeter“ steht. „Circa“ bedeutet bei der Wohnflächenrechtsprechung des BGH demnach „exakt“ (BGH vom 10.3.2010 - VIII ZR 144/09 -). Die zehnprozentige Toleranzgrenze ist eine Ausnahmeregelung, sie schließt eine zusätzliche Toleranz aus. Bei einer einprozentigen Abweichung – wie in Ihrem Falle – gilt demnach die mietvertraglich vereinbarte Größe. Die Angabe „circa“ macht also keine Neuberechnung erforderlich.

Rat für Eigentümer

Dürfen wir Möbel unserer Mieterin auslagern? Unsere Mieterin , eine Tschechin, hat für drei Monate keine Miete gezahlt. Wir können sie telefonisch nicht erreichen und haben fristlos gekündigt, da wir vermuten, dass sie in ihrer Heimat ist. Wir hätten einen neuen Mieter, würden auf Mietrückstände verzichten. Heike A.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Ich möchte Ihnen dringend davon abraten, selbst Hand an das Eigentum Ihres Mieters zu legen. Juristisch nennt man das „verbotene Eigenmacht“, die nach § 858 BGB strafbar ist. Schadensersatzansprüche wegen angeblich abhanden gekommener Gegenstände könnten durch Ihren Mieter erhoben werden. Grundsätzlich steht Ihnen jedoch nach § 562 BGB ein Pfandrecht zu. Ihre Rechtsansprüche müssen Sie über eine Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgericht durchsetzen. Das Gericht entscheidet zuerst, ob die ausgesprochene Kündigung rechtswirksam ist. Wird Ihre Räumungsklage angenommen, ergeht ein Urteil mit einer Räumungsfrist gegen Ihren Mieter. Verstreicht dieser Termin ohne Räumung , können Sie diese durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Die Kosten des Räumungsverfahrens werden nach dem Streitwert bestimmt, der abhängig von der Jahreskaltmiete der betreffenden Wohnung ist. Für den sich daraus berechneten Gerichtskostenvorschuss müssen Sie als Antragsteller zunächst aufkommen. Nach Abschluss des Verfahrens entscheidet das Gericht über die Zuordnung der Kosten. Auch die Ausgaben für die Räumung sind zuerst als Vorschuss vom Vermieter aufzubringen. Zur einfachen, schnellen und kostengünstigen Räumungsvollstreckung wird in der Literatur auf das „Berliner Modell“ verwiesen. Lassen Sie sich bitte dazu umfassend beraten.