Epertenrat

Wer zahlt bei Feuchtigkeit?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Was können wir machen , wenn der Mieter die Nachzahlung der Betriebskosten nicht leistet? Am 7. November hat einer unserer Mieter die Abrechnung mit der Bitte um Zahlungsausgleich von uns schriftlich erhalten. Daraufhin ist bis zum 14. Dezember jedoch keine Zahlung von ihm eingegangen. Auch eine schriftliche Zahlungserinnerung führte bisher zu keinem Erfolg. Horst M.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Voraussetzung für die Fälligkeit eines Nachzahlungsanspruches ist, dass Sie eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt haben. Die Abrechnung muss nach § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sobald dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung in Textform zugegangen ist, begründet dies die Fälligkeit eines etwaigen Nachzahlungsanspruches.

Sofern Sie keine Zahlungsfrist vereinbart haben, wird der Nachzahlungsbetrag sofort fällig, jedoch sollte dem Mieter eine Überprüfungsfrist von einem Monat gewährt werden. Dies ist in Ihrem Fall erfolgt. Diese Frist korrespondiert mit den Verzugsregelungen. Verzug tritt ein, wenn nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang der Anrechnung bezahlt wird. Aufgrund der Tatsache, dass Sie auch nochmals gemahnt haben, ist der Mieter somit mit seiner Zahlung in Verzug geraten. Ohne Belang für die Fälligkeit und des Verzugseintritts ist die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, wonach der Mieter die Möglichkeit hat, noch ein Jahr nach Zugang der Abrechnung diese überprüfen zu lassen. Der Mieter ist in Ihrem Fall jedoch verpflichtet, die Zahlung zu leisten.

Rat für Mieter

Ist durch das neue Kabelfernsehen eine Vertragsänderung erforderlich? Unsere Verwaltung hat zum 1. Januar einen Vertrag mit Kabel Deutschland abgeschlossen. Bisher waren wir und andere Mieter an keinen Anbieter gebunden, wir schauten terrestrisch Fernsehen. Laut Mietvertrag war die Nutzung der vorhanden Breitbandkabelanlage nicht vorgeschrieben. Inga F.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Die Einführung des Kabelfernsehens im Haus kann als Modernisierung gewertet werden, wenn die Programmvielfalt im Gegensatz zu der bisherigen Möglichkeit des Fernseh- und Rundfunkempfanges durch das neue Kabelfernsehen zunimmt. In der Regel handelt es sich bei der Verkabelung um eine sogenannte Bagatellmaßnahme, so dass auf eine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierung verzichtet werden kann (§ 555c Abs. 4 BGB). Dass Sie bislang über DVB-T fernsehen, hindert die Annahme einer Modernisierung nicht. So hat der BGH entschieden, dass der vom Vermieter beabsichtigte Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz auch im Empfangsbereich des in Berlin zu empfangenden terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 555 b BGB darstelle (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 253/04). Denn über das Breitbandkabelnetz seien zusätzlich etwa 30 Hörfunkprogramme zu empfangen. Hinzu kämen etwa 60 weitere über das Kabelnetz mit Hilfe eines Decoders digital zu empfangende in- und ausländische Fernsehprogramme. Sie sollten also prüfen, ob die vom BGH seinerzeit getroffenen Annahmen auch in Ihrem Fall zutreffen.

Rat für Eigentümer

Wer zahlt den Feuchtigkeitsschaden? In unserer WEG ist ein Feuchtigkeitsschaden entstanden, der eindeutig das Gemeinschaftseigentum betrifft. Die Hausverwaltung meint, es sei ein baulicher Mangel und dieser sei von der Gemeinschaft zu bezahlen – ohne Berücksichtigung berechtigter Zweifel an der Mitschuld des Eigentümers. Wie sollen wir uns verhalten? Bodo J.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist geregelt, welche Aufgaben und Befugnisse der Verwalter besitzt. Er ist nach §27 (1) gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Seine Aufgabe besteht darin, den Mangel festzustellen, die Eigentümer darüber zu informieren sowie deren Entscheidung über die Maßnahme selbst, und die entsprechende Kostenverteilung per Beschluss herbeizuführen. Die Entscheidungskompetenz liegt bei den Eigentümern, sie müssen das Vorhaben schließlich auch bezahlen. Für Schäden im Gemeinschaftseigentum haftet ein Sondereigentümer nur in den Fällen, die in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sind oder in denen er nachweislich gegen die Pflichten des Wohnungseigentümers nach §14 WEG verstößt. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum so instand zu halten und nur so zu nutzen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer bei einem geordneten Zusammenleben ein Nachteil erwächst. Das wäre über ein Gutachten nachzuweisen.

So erreichen Sie uns: Telefon: 2591 – 73636 Post: Berliner Morgenpost, Immobilienredaktion, Kurfürstendamm 21-22, 10874 Berlin Mail: immobilien@morgenpost.de