Epertenrat

Wer montiert die Jalousie?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich die Außenjalousien wieder anbringen? In meinem Mietshaus hatte ein Mieter vor Jahren im Erdgeschoss ohne meine Zustimmung Außenjalousien angebracht. Nun wurde von mir die Fassade des Hauses gedämmt, und deshalb mussten auch die Jalousien entfernt werden. Der Mieter möchte nun, dass ich diese wieder anbringe. Bin ich dazu verpflichtet? Marlies W.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Nein, Sie sind nicht verpflichtet, die Außenjalousien wieder anzubringen. Bei der Maßnahme, die Sie durchgeführt haben, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme (energetische Modernisierung). Das Interesse des Vermieters an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade überwiegt in der Regel das Interesse des Mieters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Die Wärmedämmung kann nur ihre bestimmungsmäßige Wirkung entfalten, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnen oder Beschädigungen der erforderlichen Befestigungen oder ähnliches unterbrochen wird. Sie werden nicht die Möglichkeit gehabt haben, die Wärmedämmung zu installieren, ohne die vorhandenen Außenjalousien abzumontieren. Wenn diese belassen worden wären, hätten sie eine Kältebrücke dargestellt, und das optische Erscheinungsbild hätte gelitten. Es dürfte Ihnen auch nicht möglich sein, Außenjalousien anzubauen, ohne die Fassade zu beschädigen. Es ist aus bautechnischen und bauphysikalischen Gründen nicht möglich, nachträglich Außenjalousien anzubringen, ohne dass das Wärmedämmsystem dadurch seine Isolierfähigkeit verliert.

Hinzu kommt auch, dass der Mieter ohne Ihre Zustimmung die Außenjalousien selber angebracht hatte. Dennoch ist das Ansinnen des Mieters verständlich, sodass Sie ihm dahingegen entgegenkommen könnten, Innenjalousien anzubringen oder ihm die entsprechenden Kosten hierfür eventuell anteilig zu ersetzen.

Rat für Mieter

Darf der Testamentsvollstrecker die Miete erhöhen? Das Haus, in dem wir seit zehn Jahren Mieter sind, soll verkauft werden. Der Testamentsvollstrecker hat jetzt festgestellt, dass die angegebene Quadratmeterzahl mit dem Grundriss nicht übereinstimmt, und fordert – die Abweichung ist mehr als zehn Prozent – ab Januar eine höhere Miete sowie rückwirkend die Differenz für Oktober bis Dezember. Gabriele B.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Der Testamentsvollstrecker darf diejenigen Rechte geltend machen, die ein Vermieter hätte. Hier irrt der Testamentsvollstrecker jedoch offensichtlich über seine Rechte. Zunächst ist eine rückwirkende Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau grundsätzlich ausgeschlossen. Aber auch für die Zukunft kann die Miete nicht einfach wegen der Wohnflächenabweichung angehoben werden. Zwar hat der BGH (Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06 ) entschieden, dass bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent der Vermieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Wohnung gebunden bleibt, sondern dass er berechtigt ist, einem die gesetzlichen Fristen (§ 558 Abs. 1 BGB) wahrenden Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.

Dies bedeutet aber nur, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete mit der neuen höheren Quadratmeterzahl multipliziert werden darf. Die Vergleichsmiete muss aber eingehalten werden, ebenso wie die Einjahressperrfrist und die 15prozentige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in drei Jahren.

Bei Ihnen kommt noch hinzu, dass der BGH das Mieterhöhungsrecht bei abweichender Wohnungsgröße nur dem „gutgläubigen“ Vermieter zubilligt. Wenn Sie beweisen können, dass ihr damaliger Vermieter die Abweichung der Wohnungsgröße kannte, scheidet die Mieterhöhung wegen Flächenabweichung erst recht aus.

Rat für Eigentümer

Wer kontrolliert die Arbeit des Winterdienstes? Als Vermieter bin ich verpflichtet, den Winterdienst vor meinem Haus zu erledigen. Sollte ich die Arbeit per Mietvertrag an meinen Mieter oder eine Servicefirma übergeben haben, so liegt die Kontrolle immer noch bei mir. Wie verhalte ich mich aber, wenn mein Mietobjekt in einer anderen Stadt ist und ich die Arbeit nicht kontrollieren kann? Hans S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Ja, Sie haben Recht, mit der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht durch die Gemeinde/Kommune auf den Grundstückseigentümer wurde Ihnen gerade im Bezug auf den Winterdienst eine erhebliche Verantwortung und ein nicht zu unterschätzendes Haftungsrisiko übertragen, das man minimieren, aber nie ganz ausschließen kann.

Übertragen Sie die Winterdienstpflicht auf den Mieter, den Verwalter oder einen externen Dienstleister, so achten Sie darauf, dies sehr exakt vertraglich zu vereinbaren. Doch auch dieser sorgfältig erstellte Vertrag entbindet den Eigentümer nicht vollständig von seiner Verantwortung. Ihm obliegt grundsätzlich die Kontroll- und Überwachungspflicht, unabhängig davon, wo sich der eigene Wohnsitz befindet. Vereinbaren Sie über einen nachweisfähigen Beschluss die regelmäßige Überwachung durch die selbstnutzenden Eigentümer oder schriftlich mit dem Verwalter oder einer sonstigen Vertrauensperson.

Dringen Sie auf einen Nachweis der regelmäßigen Kontrolle, möglichst mit Fotos belegt. Aber was ist nun regelmäßig? Richtungsweisend wird in solchen Fällen das Urteil des OLG Hamm aus dem Jahr 2012 (1 6 U 206/11 vom 16.01.2012) angesehen, dass eine Kontrolle von zwei- bis dreimal in der Woche als ausreichend erachtet. Sichern Sie sich zusätzlich als nicht selbstnutzender Eigentümer mit einer Haus- und Grundbesitzversicherung ab, sollte Ihnen Ihre private Haftpflichtversicherung einen nicht ausreichenden Versicherungsschutz bieten können.