Expertenrat

Wer zahlt bei Nutzerwechsel?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich als Vermieter für eine neue technische Ausstattung der Wohnung sorgen? Ich habe zwei Wohnungen vermietet, und es handelt sich bei beiden um Altbaubestand. In den Wohnungen ist ebenfalls die Elektrik veraltet. Kann der jeweilige Mieter von mir nun mit Recht verlangen, dass die Elektrik erneuert und auf den neuesten Stand der Technik gebracht wird? Marianne D.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Die technische Ausstattung von Wohnungen ist immer wieder ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Grundsätzlich kann der Mieter nicht von Ihnen verlangen, dass Sie die Wohnung auf den neuesten technischen Stand bringen.

Der Paragraph § 535 Abs. 1 BGB besagt, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, wobei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hierfür maßgeblich ist. Wenn der Mietvertrag somit in den 1990er Jahren abgeschlossen wurde, dann ist auch der damalige Stand der Technik zugrunde zu legen. Auf eine Verbesserung des Zustands und der Ausstattung hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch. Allerdings hat der BGH im Jahre 2010 davon eine Ausnahme gemacht.

Danach hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes wie eine Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte, wie z. B. eines Staubsaugers, ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei einer eindeutigen Vereinbarung verwiesen werden. Wenn es sich in Ihrem Haus nur um veraltete Technik handelt, aber der oben erwähnte Mindeststandard eingehalten ist, hat der Mieter keinen Anspruch gegen Sie. Sollte aber bspw. beim Betrieb der Spülmaschine und gleichzeitiger Nutzung des Staubsaugers immer die Sicherung herausspringen, dann sehe ich Handlungsbedarf für Sie.

Rat für Mieter

Müssen wir die Nutzerwechselgebühr zahlen? Jedes Jahr wird wieder die Nutzerwechselgebühr erhoben. Wie bekommen wir endlich diese Kosten aus der Betriebskostenabrechnung heraus? Das Mietausfallwagnis in Höhe von zwei Prozent ist im sozialen Wohnungsbau gegeben. Unser Haus ist zwar Baujahr 1984, aber die Miete wird nach dem aktuellen Mietspiegel berechnet. Juliane S.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Zunächst etwas Grundsätzliches vorweg: Kostenbestandteile, die das Gesetz nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, kann der Mieter aus der Betriebskostenabrechnung herausrechnen. So verhält es sich auch bei den sogenannten Nutzerwechselgebühren. Hierunter versteht man Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, weil die Abrechnungsfirmen für den Mieterwechsel üblicherweise zusätzliche Kosten berechnen.

Nach einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes sind Nutzerwechselgebühren keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die grundsätzlich dem Vermieter zur Last fallen (BGH vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07 ).

Gemäß § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB sind unter Betriebskosten nämlich nur diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hiernach gehört zu den tatbestandlichen Voraussetzungen, dass es um „laufend entstehende Kosten“ geht. Es muss sich daher um stetig wiederkehrende Belastungen handeln.

Die sogenannte Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug eines Mieters.

Rat für Eigentümer

Wie kann ich den Nachbarn veranlassen, überhängende Zweige zu beschneiden? Vor etlichen Jahren hat unser Nachbar Zweige beschnitten, die über den Zaun auf unser Grundstück ragten. Nun nach etwa zehn Jahren sind sie nachgewachsen. Besteht die Möglichkeit, nach einem Urteil von 1994 eine erneute Vollstreckung zu betreiben und die Zweige beseitigen zu lassen? Heiner S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Viele von uns Gartennutzer und Grundstücksbesitzer haben die Erfahrung machen müssen, dass trotz umfangreicher Planung Pflanzen durch beste Pflege schnell an Höhe und Umfang gewinnen, die so vorab nicht erahnt und bedacht waren. Es wird mit der Zeit eng im eigenen Garten. Erreichen dann die Zweige auch noch Nachbars Grundstück, kann es problematisch werden. Findet man in diesem Fall keine einvernehmliche, nachbarschaftliche Lösung, ist leider oftmals der Richterspruch der einzig verbleibende Ausweg. Die rechtlichen Grundlagen dazu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und den Landesgesetzen, wie dem Nachbarrecht, dem Naturschutzgesetz und der Baumschutzverordnung des Landes Berlin formuliert.

Auch im geschilderten Sachverhalt müssen Sie leider Ihren Beseitigungsanspruch neu geltend machen. Auf das Urteil aus dem Jahr 1994 können Sie sich nicht berufen, denn das ist verjährt. Die Unverjährbarkeit bestimmter nachbarrechtlicher Ansprüche ist zwar im § 924 BGB geregelt, betrifft allerdings nicht den im § 910 BGB beschriebenen und für Sie zutreffenden Passus zum sogenannten Überhang. Sie müssen als Grundstückseigentümer die Beseitigung der überhängenden Zweige vom Nachbarn, mit einer angemessenen Fristsetzung, neu verlangen. Das können Sie allerdings nur in dem Fall, in dem der Überhang der Zweige die Benutzung ihres Grundstücks beeinträchtigt (§ 1004 BGB) und die Baumschutzverordnung des Landes Berlin diesen Eingriff nicht verbietet.