Finanzierung

Eigenheime zum Schnäppchenpreis

In einigen Regionen reichen zur Finanzierung Monatseinkommen von unter 1000 Euro aus

– Immer mehr Bundesbürger können sich dank gestiegener Einkommen ein Eigenheim leisten. Dabei gibt es allerdings ausgeprägte regionale Unterschiede. Wie das Berliner Forschungsinstitut Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) errechnet hat, benötigt man in München und im oberbayerischen Landkreis Miesbach mehr als das doppelte regionale Durchschnittseinkommen, um die finanzielle Hürde zum Wohneigentum zu nehmen. In den meisten Regionen reiche dagegen ein mittleres Haushaltseinkommen zur Finanzierung eines gebrauchten Eigenheims. In manchen ostdeutschen Landkreisen ist sogar weniger als ein Viertel des regionalen Durchschnittseinkommens nötig.

Die Empirica-Experten haben aktuelle Einkommens-Daten des Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus ihrer Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser aus den ersten drei Quartalen des Jahres 2013 verknüpft. Das Mindesteinkommen, das zum Erwerb einer Immobilie in einer Stadt oder im Landkreis benötigt wird, mit dem jeweiligen regionalen Durchschnittseinkommen verglichen. Dabei ist der Erwerb von Wohneigentum in der Region für die Forscher dann machbar, wenn bei einem Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens die Finanzierungsbelastung von insgesamt sechs Prozent pro Jahr – für Zins und Tilgung – 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt. Die LBS-Experten weisen allerdings noch darauf hin, dass die Käufer eines gebrauchten Eigenheims auch häufig noch einen zusätzlichen Modernisierungsaufwand bewältigen müssen. Auf der anderen Seite bleibt bei den Modellrechnungen unberücksichtigt, dass gerade in vielen teureren Wohnregionen meist auch preisgünstigere Eigentumswohnungen als Alternative zur Verfügung stehen. Die Analysten betonen, dass die Frage der Bezahlbarkeit aber immer eine Frage des Einzelfalls sei, nicht nur was das Einkommen und das Eigenkapital angehe, sondern vor allem auch die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten.

Durch die erheblichen Preisunterschiede bei Immobilien liegen die von Empirica errechneten monatlichen Mindesteinkommen für Eigenheimerwerber in einer großen Spanne von fast 9800 Euro im Landkreis Starnberg oder knapp 8800 Euro in München und Miesbach bis zu lediglich 500 Euro im Kyffhäuserkreis in Thüringen, weil hier gebrauchte Häuser spottbillig sind. Zwischen den Regionen gibt es nämlich deutliche Unterschieden bei den Einkommen. Im bayerischen Starnberg werden mit 5650 Euro die höchsten Durchschnittseinkommen in Deutschland erzielt. An zweiter Stelle bei den Einkommen folgt der Hochtaunus-Kreis, wo aber die ortsüblichen Immobilien weit weniger kosten und deshalb schon Durchschnittseinkommen für die Finanzierung ausreichen, heißt es in der Analyse. Bezogen auf die regionalen Einkommen liegt die Finanzierungsbelastung für gebrauchte Eigenheime in München am höchsten, gefolgt vom Landkreis Miesbach, Freiburg sowie den Voralpenkreisen Garmisch-Partenkirchen und Bad Tölz-Wolfratshausen sowie Frankfurt. Auf Platz zehn findet sich mit Dresden auch eine ostdeutsche Großstadt.

Unter den mehr als 300 Landkreisen wird nur noch in 18 mehr als das Durchschnittseinkommen verlangt, wenn es um die Finanzierung ortsüblicher Objekte geht. Neben dem Voralpenraum betrifft dies nur noch den Bodenseekreis und Lindau sowie den Main-Taunus-Kreis. In den meisten Kreisen liegt die Schwelle mehr oder weniger deutlich darunter. Die eigenen vier Wände seien inzwischen in zwei von drei kreisfreien Städten sogar für Durchschnittsverdiener finanzierbar, so die Experten von Empirica und LBS. Zu den noch relativ „teuren“ Städten gehören dagegen neben einer Reihe süd- und südwestdeutscher Großstädte, der „Rheinschiene“ in Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Berlin außer Dresden auch ostdeutsche Städte wie Potsdam, Rostock, Leipzig oder Erfurt, Jena und Weimar.

Im Vergleich zur letzten Empirica-Analyse aus dem Jahr 2011 haben sich die Bedingungen für die Käufer von Wohneigentum noch einmal verbessert. Denn die Objektpreise sind zwar gestiegen, aber in der Regel auch die Einkommen. Zudem sind die Finanzierungskonditionen mit den extrem günstigen Hypothekenzinsen historisch niedrig. Die besten Anbieter verlangen derzeit für ein zehnjähriges Darlegen mit einprozentiger Tilgung Zinsen um 2,3 Prozent.

Im kommenden Jahr Preisanstieg

Die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen hat sich ebenfalls verbessert, hat der Immobilienverband Deutschland (IVD) in seiner Analyse des Immobilien-Kaufklimas 2013/2014 festgestellt. Der IVD hat gerade untersucht, wie viele Nettoeinkommen in den wichtigsten Großstädten für den Erwerb einer Wohnung notwendig sind. So kostet eine Dreizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern und mittlerem Wohnwert derzeit in München bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3150 Euro das 4,5 Fache des Jahresnettoeinkommens. Am günstigsten ist der Erwerb in Bremen, wo nur das 1,9-Fache des Einkommens veranschlagt werden muss, weil der Quadratmeterpreis mit 975 Euro weniger als ein Drittel des Münchner Niveaus erreicht. In Berlin sind 3,1 Jahreseinkommen für eine solche Wohnung zu zahlen und in Dresden 2,1 Nettohaushaltseinkommen. „Die steigenden Haushaltseinkommen und die niedrigen Zinsen kompensieren dabei die maßvoll gestiegenen Immobilienpreise“, urteilen die IVD-Experten. Im kommenden Jahr wird die Erschwinglichkeit von Wohneigentum allerdings leicht zurückgehen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat gerade für die größten deutschen Städte einen Preisanstieg von 6,5 Prozent vorausgesagt.