Expertenrat

Kosten für ungenutzte Küche?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Kann ich dem Mieter fristlos kündigen, wenn er eine Wand entfernt hat? Ich habe ein Einfamilienhaus vermietet und im Vertrag vereinbart, dass Veränderungen an und in den Mieträumen und Um- und Einbauten nur mit meiner schriftlichen Erlaubnis vorgenommen werden dürfen. Jetzt habe ich über Nachbarn erfahren, dass der Mieter wohl eine nicht tragende Wand im Haus entfernt hat. Margret W.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wenn die Mieter ohne Zustimmung eine Wand entfernt haben, obwohl sie nach dem Mietvertrag die Erlaubnis vorher einholen müssen, dann rechtfertigt dies grundsätzlich eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Das Entfernen einer Wand stellt einen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz dar, sodass hierin auch eine Pflichtverletzung der Mieter liegt, wenn sie die Zustimmung hierfür nicht einholen.

Wichtig ist dann jedoch, dass Sie mit der Kündigung nicht zu lange warten, sondern auch sofort, wenn Sie von dieser Pflichtverletzung Kenntnis bekommen, was ja nach der Besichtigung der Fall sein wird, auch die fristlose Kündigung aussprechen. Wenn Sie nämlich einen vertragswidrigen Zustand über einen längeren Zeitraum dulden, dann können Sie eine fristlose Kündigung auf diese Handlung nicht mehr stützen und keinen Rückbau verlangen.

Anstelle der fristlosen Kündigung könnten Sie natürlich auch den Rückbau in den ursprünglichen Zustand verlangen und erst wenn dieser verweigert wird, die fristlose Kündigung aussprechen. Wenn Sie über längere Zeit dulden würden, dass die Wand entfernt wurde, so hätten Sie auch nicht die Möglichkeit, im laufenden Mietverhältnis den Rückbau zu verlangen, sondern könnten dies dann nur bei Beendigung des Mietverhältnisses tun. Wichtig ist ferner , dass Sie nicht auf Gerüchte hören, sondern sich an Ort und Stelle einen Eindruck davon verschaffen, was der Mieter tatsächlich im Haus verändert hat und was nicht.

Rat für Mieter

Muss ich für eine Küche zahlen, die ich nicht nutze? Auf meinen Wunsch wurde die vorhandene Küche abgeholt, da ich eine Einbauküche hatte. Zwischenzeitlich wurde die Miete zweimal erhöht, und ich habe jedesmal zugestimmt. Leider wurden zu keiner Zeit die Kosten für die Küche von der Miete in Abzug gebracht. Der Vermieter hätte doch die Miete entsprechend reduzieren müssen. Reiner R.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Da der Vermieter auf Ihren ausdrücklichen Wunsch die Küchenausstattung entfernt hat, haben Sie diesbezüglich einen mündlichen Änderungsvertrag zum ursprünglichen Mietvertrag geschlossen. Zwar haben Sie damals keine Mietsenkung vereinbart. Aber Sie haben ja durchaus etwas gewonnen: Denn durch den vom Vermieter vorgenommenen Abtransport der Gegenstände haben Sie Ihre ansonsten bestehende Pflicht zur Einlagerung der für Sie wertlosen Gegenstände bis zum Mietende erspart. Die Mieterhöhungen sind somit wirksam geworden. Sie können Ihre einmal erteilte Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB nicht widerrufen (vgl. LG Berlin v. 23.11.2000 - 61 S 101/00).

Dies gilt selbst dann, wenn die Mieterhöhung der Höhe nach unberechtigt war, weil vielleicht die 15-prozentige Kappungsgrenze nicht eingehalten oder die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wurde. Der Grund für diese Rechtslage ergibt sich aus § 557 Abs. 1 BGB, der den Mietvertragsparteien erlaubt, eine einvernehmliche Mieterhöhung zu vereinbaren, die sich nicht an die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB (Mietspiegel, Kappungsgrenze usw.) hält.

Wer als Mieter einem an sich nicht berechtigten Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB die Zustimmung erteilt, hat sich damit faktisch nach § 557 Abs. 1 BGB mit seinem Vermieter auf die höhere Miete geeinigt. Außerdem gilt noch folgendes: Der bloße Irrtum über die Rechtslage erlaubt im übrigen auch keine Anfechtung der Zustimmung.

Rat für Eigentümer

Gehören Fenster zum Sondereigentum? Wir sind Besitzer einer Eigentumswohnung. Die Balkontür soll nun als Teil des Fensters repariert werden. Laut unserer Teilungserklärung von 1995 gehören Fenster jedoch zum Sondereigentum. Die Hausverwaltung sagt allerdings, dass Fenster Gemeinschaftseigentum sind. Wir möchten gern wissen, welche der beiden Aussagen richtig ist. Wolfgang I.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Grundsätzlich gilt folgendes: Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles, was nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden kann, ohne dass dadurch die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Dazu gehört auch die Fassade, inklusive Fenstern, Balkonen und Dach. Das ist per Wohnungseigentumsgesetz zwingend vorgegeben und kann durch die Teilungserklärung oder gar durch einen Beschluss der Eigentümer nicht abweichend geregelt werden.

Nun ist es allerdings gar nicht so selten, dass bereits durch eine Teilungserklärung beziehungsweise durch die Gemeinschaftsordnung alle Fenster, die sich im Bereich des jeweiligen Wohnungseigentümers befinden, als Sondereigentum ausgewiesen sind. Das verstößt nicht gegen das Gesetz, wenn diese Regelung ausschließlich regelt, wer die Kosten zu tragen hat. Das Gemeinschaftseigentum des Fensters und der Balkontür ist jedoch zwingend vorgegeben und wird auch nicht davon berührt. Die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster oder der Balkontür kann man aber kostenmäßig dem jeweiligen Sondereigentümer zuordnen.

Zur erforderlichen Reparatur Ihrer Balkontür studieren Sie bitte nochmals genau den betreffenden Wortlaut in ihrer Gemeinschaftsordnung. Wurde die Übernahme der Kosten für diese Reparaturleistungen nicht eindeutig dem Wohnungseigentümer zugeordnet, können Sie davon ausgehen, dass die Instandsetzung Aufgabe der Eigentümergemeinschaft bleibt.