Baugemeinschaft

Baugruppen-Boom in den Metropolen

Das gemeinschaftliche Vorgehen ermöglicht den Mitgliedern günstige Preise und vermindert die Zersiedelung des Umlandes

– Manchmal braucht es nur etwas frische Luft, um auf andere Gedanken zu kommen. Zum Beispiel auf die Idee, Wohneigentum zu bilden. „Wir sind auf einem Spaziergang an dem Bauschild vorbeigekommen“, erinnert sich Miriam List. „Wir hatten gar nicht vor zu bauen, aber das Angebot war so interessant, dass wir es uns einfach mal durchgerechnet haben. Und siehe da: Es ging.“

Es war aber auch nicht irgendein Wohngebäude, das da angeboten wurde. Das Bauvorhaben an der Zelterstraße in Prenzlauer Berg basierte auf dem Prinzip der Baugemeinschaft. In solchen Gruppen schließen sich private Bauherren zusammen, die ihre Wohnungen nicht auf dem freien Markt erwerben, sondern gemeinsam selbst bauen wollen. Das Modell ist beliebt, denn es kann rund 20 Prozent der Kosten einsparen.

Eigentum für die Mittelschicht

Doch so effektiv dieses Modell im Kampf um preiswerten Wohnraum in den Innenstädten der Metropolen ist, so hartnäckig hält sich auch der Vorwurf, die Baugruppen seien mit dafür verantwortlich, dass sich die City-Lagen veränderten, alteingesessene Bewohner vertrieben würden. Sascha Zander, Architekt des Projekts an der Zelterstraße, weiß um die Problematik: „In Berlin-Mitte und Prenzlauer Berg“, sagt er, „wurde innerhalb der vergangenen 15 Jahre der überwiegende Teil der Bevölkerung ausgetauscht.“ Die Kritik richtet sich auch an ihn, denn mit seinem Partner Christian Roth hat er 14 Wohnhäuser für Baugruppen allein in Berlin errichtet. Doch Zander glaubt, Baugruppen trügen einen Teil der Lösung des Problems der Gentrifizierung schon in sich.

Die Vorteile, die Mitglieder einer solchen Baugemeinschaft haben, scheinen evident. Baugruppenwohnungen ermöglichen der Mittelschicht den Erwerb von Eigentum in zentrumsnahen Lagen und vermindern die weitere Zersiedlung des Umlandes. Die Gemeinschaften stehen für bürgerliches Engagement und sozialen Zusammenhalt im Viertel. Kein Wunder, dass das ein Erfolgsmodell ist: Allein in Berlin gibt es derzeit 150 Zusammenschlüsse, mehr als 3000 Wohnungen wurden hier bereits von Gemeinschaften erstellt. In Hamburg sind es 1800, weitere Hochburgen sind Tübingen und Freiburg. „Die Nachfrage ist gewaltig“, sagt Hubert Burdenski, Architekt in Freiburg und Vorsitzender des Bundesverbands Baugemeinschaften. Die Städte verstärken die Attraktivität dieser Bauform, indem sie sie fördern. Hamburg und Berlin tun dies bereits seit Längerem, die Stadträte in Stuttgart und München beschlossen gerade, bis zu 40 Prozent der städtischen Grundstücke an Genossenschaften und Baugruppen zu vergeben. Doch die Tatsache, dass in Metropolen derart viele Baugruppenhäuser entstehen, bleibt nicht ohne Einfluss. In innerstädtischen Vierteln machen sie fast die Hälfte der neu gebauten Eigentumswohnungen aus. Einige politische Gruppierungen machen Baugruppen für die Veränderung der Viertel verantwortlich, Häuserfassaden sind mit Parolen besprüht.

Pioniere der Gentrifizierung aber, meint zumindest der Berliner Stadtsoziologe Andrej Holm, seien die Baugruppen nicht. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht, schreibt er in seinem Blog, seien sie eher Nachzügler. Oft seien die Mitglieder selbst von steigenden Mieten bedroht und betrachteten den Erwerb einer Wohnung als Absicherung gegen den Preisanstieg. Sie verwerteten zudem Grundstücke, die für große Investoren gar nicht infrage kämen.

Ein Beispiel dafür ist das Projekt an der Zelterstraße, in dem auch Miriam List wohnt. Das Grundstück, 100 Meter lang und 35 Meter tief, zeigt nach Nordosten, sodass die Fassade im Schatten liegt. Die Rückseite ist von einer Brandwand abgeschirmt und hat deshalb nicht einmal Schatten, sondern überhaupt kein Licht. Die Architekten Sascha Zander und Christian Roth erfanden ein Ensemble, wie es eher selten zu finden ist im monoton bebauten Berlin. Direkt an der Straße errichteten sie 23 Reihenhäuser, die bei nur 3,65 m Breite vier Stockwerke hoch sind. Obendrauf war noch Platz für Dachgärten, hinter dem Haus liegt ein schmaler Grünstreifen. In zweiter Reihe stehen zehn Gartenhäuser, denen Penthäuser aufgesetzt sind.

„Die Architekten“, freut sich List, „haben eine attraktive Lösung gefunden, viele Menschen auf wenig Raum unterzubringen.“ Viele anfänglich Interessierte seien zwar wegen der vermuteten Enge zurückgeschreckt. Doch wer nun in dem Haus wohne, sei begeistert, vor allem wegen der Gemeinschaftsflächen.

Auch ihr Nachbar Thomas Petersen ist zufrieden: „Ein Kollege von mir hat seine Wohnung vom Bauträger gekauft, dagegen war unser Projekt ein Kindergeburtstag. Hier ist es ohne Anwälte abgegangen, alles ist im Kostenrahmen geblieben, wir haben eine schöne Wohnung für günstiges Geld bekommen.“

Die teureren Objekte, hier die Stadthäuser an der Straße, trügen laut Architekt Zander bei einem so gemischten Projekt viel mehr zur Wertschöpfung bei als die billigeren. Die liegen im Hinterhof, haben weniger Licht, weniger Ausblick und einen geringeren Preis. Wären solche Wohnungen nicht von den Eigentümern bewohnt, sondern zu vermieten, könnte man sie für sechs Euro pro Quadratmeter anbieten – eine Sozialmiete und zugleich ein Beitrag zum sozialen Ausgleich innerhalb des Gebäudes.

Aktuell bemüht Zander sich um ein Grundstück, auf dem er in dieser Weise planen kann, doch die Verhandlungen sind seinen Angaben nach kompliziert. Das Prinzip aber könne man auf alle Arten von öffentlich gewünschter Infrastruktur übertragen und Kindergärten oder Parks finanzieren. Dass das funktionieren kann, hat Zander mehrfach bewiesen. In einem Fall zahlte die Baugruppe die Anlage eines kleinen Platzes und übernimmt auch dessen Pflege für 99 Jahre. Eine andere Baugruppe finanziert öffentlichen Raum von 300 Quadratmetern. „So zahlt die Mittelschicht die Infrastruktur im Viertel“, sagt Zander, „da haben alle etwas davon: die Bewohner des Hauses, die Nachbarn und die Stadt.“