Wohnungsnot

Geld verdienen mit Studentenwohnungen

WG-Zimmer werden zunehmend als Investmentoption gehandelt. Für ein Berliner Objekt gab es lange Wartezeiten

– Die Wohnungsnot wird in vielen Hochschulstädten Deutschlands noch auf Jahre anhalten. Bei einer Analyse der 81 größten Universitätsstädte mit über 5000 Studenten hat sich gezeigt, dass Angebot und Nachfrage bei Studenten-Apartments in 25 Städten sogar „im kritischen Bereich“ liegen. Angebot und Nachfrage würden so auseinander driften, dass in Zukunft ein deutlicher Mangel herrschen werde, berichtet der Projektentwickler GBI.

Besonders problematisch sei die Situation in München, Hamburg, Frankfurt/Main und Köln, heißt es in einer GBI-Studie. Aber auch in kleineren traditionellen Hochschulstädten wie Heidelberg, Konstanz oder Freiburg im Breisgau sei die Lage schwierig. In München würden Studenten in ihrer Verzweiflung für ein kleines WG-Zimmer durchschnittlich fast 500 Euro im Monat zahlen.

Beliebte Uni-Städte sind gefragt

Hohe Nachfrage in beliebten ortenIn den Problem-Städten sorgten nicht nur kurzfristige Effekte wie doppelte Abiturjahrgänge einzelner Bundesländer für eine hohe Nachfrage. „Vor allem die Exzellenz- und andere renommierte Universitäten verzeichnen eine hohe Nachfrage, insbesondere wenn dort auch medizinische Studiengänge angeboten werden“, berichtet GBI-Analyst Stefan Brauckmann. „Für die angespannte Situation sorgt auch der steigende Anteil Studierender aus dem Ausland. Diese sind besonders auf Wohnheime und den freien Wohnungsmarkt angewiesen, da sie nicht bei Eltern oder Verwandten wohnen können.“ Bei Hochschulstandorten mit den problematischsten Wohnungsmärkten seien „zusätzliche Angebote dringend notwendig, um die Situation zu entschärfen“, heißt es in der Untersuchung des Projektentwicklers, der sich auf den Bau von Studentenapartments spezialisiert hat – so in Hamburg, Köln, Frankfurt/Main und Darmstadt. Gegenwärtig hat die GBI 600 bis 700 Einheiten in der Vorbereitung, die über eine Tochter vermietet sowie als Teileigentum oder Fonds vermarktet werden.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie überdurchschnittliche Renditen haben Studentenwohnungen europaweit zu einer attraktiven Investmentoption gemacht, urteilt das Maklerhaus Savills. Käufer sollten ihre Investitionsentscheidung allerdings auf Städte- und nicht auf Landesebene treffen. Savills hat das Investmentrisiko in 119 Städten, in denen die Top-Universitäten Europas angesiedelt sind, untersucht. „Überall in Europa gibt es gute Kaufgelegenheiten. Die Bruttorenditen für Unterkünfte im Spitzensegment bewegen sich zwischen sieben Prozent in Spanien bzw. Italien und 5,5 Prozent in Frankreich, Deutschland und Großbritannien“, berichtet Savills-Chefanalyst Yolande Barnes. Doch es gibt schon erste Bremspuren. Nach einem Bericht des „Manager Magazin“ hat die britische Investmentgesellschaft Mansion ihren auf Guernsey und Jersey handelbaren, 544,8 Millionen Euro schweren offenen Immobilienfonds Student Accommodation nach hohen Mittelabflüssen eingefroren. Zuvor musste bereits die Kapitalanlagegesellschaft Brandeaux ein Anlagevehikel mit einem Portfolio von Studentenapartments im Wert von umgerechnet 1,4 Milliarden Euro sperren.

Doch nicht nur die Nachfrage, auch die Ansprüche der Studenten wachsen. „Steigende Einkommen, höhere Lebensstandards und ein rapides Wachstum internationaler Studentenzahlen haben zur Folge, dass viele Studierende höhere Ansprüche an ihre Unterkunft stellen“, betont Savills-Analyst Barnes. „Die führenden europäischen Universitäten müssen gewährleisten, dass sie qualitativ hochwertige und gut verwaltete Unterkünfte anbieten.“

Anleger haben die Wahl zwischen dem Kauf von Studentenwohnungen oder der Beteiligung an einem Fonds. Beim Direkterwerb sind höhere Verwaltungskosten zu berücksichtigen, weil die Mieter häufiger wechseln. Vermietungen in den angesagten Großstädten sind meist kein Problem. Die Sanus AG, die im Juli 28 Studenten-Apartments in einem Berliner Szene-Kiez anbot, konnte auf lange Wartelisten verweisen.

Angesichts der hohen Nachfrage haben auch die Fondshäuser das Segment entdeckt. Die Bouwfonds-Gruppe hat mit Blick auf ganz Europa gerade einen neuen Fonds mit einem Zielvolumen von 200 bis 300 Euro aufgelegt. Hamburg Trust hat 27,5 Millionen Euro eingesammelt und für 41 Millionen Euro eine Studentenwohnanlage in Mainz mit rund 800 Einheiten erworben. Auch die Emissionshäuser Grundkontor und MPC ziehen Investoren-Gelder an. Laut BulwienGesa sind je nach Lage, Infrastruktur- und Wohnqualität Nettoanfangsrenditen von fünf bis sechs Prozent möglich.

„Bei fast allen Produkten handelt es sich um geschlossene Immobilienfonds, die bis auf eine Ausnahme nur ein Objekt haben“, erläutert Felix Embacher, Analyst bei BulwienGesa. „Diese Fonds haben bisher 180 Millionen Euro eingesammelt.“ Das Zielvolumen dieser Fonds summiert sich auf 1,7 Milliarden Euro.

Die Anlage gilt auf den ersten Blick als wenig riskant. Die meisten Objekte kommen mit bezahlbaren Mieten von 400 bis 450 Euro aus. Das kommt den in der GBI-Analyse genannten Durchschnittspreisen für ein Zimmer in München, Hamburg und Frankfurt/Main nahe, die zwischen 400 und 500 Euro liegen.

Nach den Fondsskandalen der letzten Jahre sollten Investoren die Emissionshäuser und die Prospekte jedoch genau unter die Lupe nehmen. Bei überdurchschnittlichen Renditeversprechen und Neueinsteigern im Fondsgeschäft ist Vorsicht angesagt. „Fonds für Studentenappartments haben sich seit dem Jahr 2011 etabliert. Alles wurde in kurzer Zeit platziert, obwohl gegenwärtig in der Fondsbranche schwierige Bedingungen herrschen. Doch bei diesen Produkten sind die Rahmenbedingungen sehr gut“, urteilt Scope-Analyst Daniel Sohler. Die Zahl der Studienanfänger habe sich in Deutschland in den letzten Jahren immerhin um fast 50 Prozent erhöht. „Zudem strömen immer mehr Studierende in die angesagten Universitätsstädte, wo ohnehin schon ein begrenztes Wohnungsangebot vorhanden ist.“

„Die Studentenzahlen werden auch in den nächsten Jahren sehr hoch bleiben“, sagt der Fondsexperte. „Anleger sollten sich aber den Standort der Fondsobjekte, die Universitätsstadt und die Entwicklung der Studentenzahlen genau ansehen. Zudem sollten sich die Fondszeichner einen Überblick verschaffen, wie sich der Wohnungsmarkt entwickelt. Meist handelt es sich um Großstädte mit angespannten Wohnungsmärkten,“ sagt Sohler. „Damit ist die Auslastung der Fondsobjekte meist auf eine lange Zeit gesichert.“ Wichtig sei die Mikrolage der Objekte, die Nähe zur Universität aber auch die zentrale Lage in den angesagten Studentenvierteln. Sollten die Apartments nicht mehr benötigt werden, ist außerdem auch eine Umnutzung als Wohngebäude sinnvoll. „Die Nachfrage nach kleinen und bezahlbaren Wohnungen ist in den Großstädten relativ groß“.