Finanzierung

Vorsicht, Immobilie!

Verbraucherschützer und Vermögensprofis warnen vor Überschuldung. Niedrige Zinsen verlocken zum Schönrechnen

– Die Deutschen müssen jetzt stark sein. Sie dürfen sich nicht verleiten lassen von den niedrigen Zinsen und dem Urtrieb, Eigentum zu schaffen. Verbraucherschützer und Vermögensverwalter warnen unisono vor dem neuen Trend zur eigenen Immobilie. Viele Bundesbürger würden der Verlockung erliegen, das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu finanzieren – was sie sich eigentlich nicht leisten können. „Wir produzieren gerade eine neue Schuldner-Generation“, sagt Thomas Hentschel, Experte für Baugeld bei der Verbraucherzentrale NRW. „Spätestens in zehn Jahren, wenn die heute vergebenen billigen Kredite auslaufen, könnten wir eine nie gekannte Welle an Zwangsversteigerungen erleben.“ Hentschel berichtet von Interessenten, die ohne jegliches Eigenkapital in die Beratung kommen und „auf Teufel komm raus die eigene Hütte haben wollen“. Da werde beim Einkommen gern mal Brutto und Netto verwechselt oder der monatliche Unterhalt für zwei Kinder auf zehn Euro angesetzt. „Viele wollen nur eine Immobilie kaufen, weil die Zinsen niedrig sind.“

Vollfinanzierung ist nicht ratsam

Ähnliche Erfahrungen hat Hartmut Schwarz gemacht. „Viele Verbraucher erliegen der Verlockung des niedrigen Zinses und rechnen sich gleichzeitig eine Finanzierung schön“, berichtet der Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Sie übersähen dabei die Risiken, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder anziehen könnten. Schwarz macht eine einfache Rechnung auf. Sollten die Zinsen von aktuell rund 3,5 Prozent auf sieben Prozent steigen, erhöht sich die monatliche Belastung um nicht weniger als 60 Prozent. „Die derzeit günstigen Zinsen sind nur dann sinnvoll, wenn die Verbraucher eine entsprechend hohe Tilgungsrate wählen. Wer bei dem aktuellen Zinsniveau mit lediglich einem Prozent tilgt, dürfte Probleme bekommen, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird.“

Verbraucherschützer raten zu einer Tilgung von mindestens zwei Prozent. Wer sich das nicht leisten kann, darf bei Immobilien nicht zuschlagen. Um sich finanziell nicht zu überheben, sollte die Finanzierung maximal ein Drittel des verfügbaren Netto-Einkommens verbrauchen. Zur monatlichen Kreditbelastung müssen unbedingt auch die laufenden Kosten etwa für Wasser oder Instandhaltung hinzugezogen werden, die sonst Teil der Miete sind. „Die Kosten für Wohnen sollten 40 Prozent des verfügbaren Einkommens nicht überschreiten“, sagt Hentschel.

Die Experten raten von einer Vollfinanzierung ab. Und wer schon kein eigenes Geld in die Finanzierung einbringen kann, sollte auf Kredite der KfW zurückgreifen. Während nämlich die Banken für die Vollfinanzierung hohe Risikoaufschläge verlangen, macht die KfW keine Unterschiede, ob ein Bauherr sein Objekt zu 70 oder 100 Prozent finanziert. Generell gilt jedoch: „Je mehr Eigenkapital, desto besser und sicherer“, sagt Ivonn Kappel von der LBS. Die Erwerber von Wohneigentum sollten 30 Prozent Eigenkapital mitbringen und zusätzlich einen Sicherheitspuffer für Krankheit oder Arbeitslosigkeit haben.

Bei Eigennutzung mehr investieren

Trotz der aufgeheizten Immobilienstimmung wollen die meisten Experten noch nicht von einer Spekulationsblase am deutschen Immobilienmarkt sprechen. Die Wohneigentumsquote liegt mit weniger als 50 Prozent weit unter dem internationalen Durchschnitt. Auch die Verschuldung der privaten Haushalte ist im globalen Vergleich moderat. „Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat in Deutschland durch das abermalige Nachgeben der Kreditzinsen bei gleichzeitigem Ansteigen der Reallöhne und bei moderat steigenden Immobilienpreisen wieder zugenommen“, sagt Jürgen Michael Schick, der Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD). „Das trifft vor allem auf die Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern zu, weil hier die Preisanstiege im Vergleich zu Eigentumswohnungen gering waren.“

Das betonen auch Vermögensverwalter, die häufig auf Immobilienbesitz und Immobilienanlage angesprochen werden. Danach sollten Verbraucher nicht ihr gesamtes Vermögen in eine Immobilie stecken. „Auch muss man zwischen eigengenutzten Immobilien und reinen Rendite-Objekten unterscheiden“, sagt Ralf Wiedmann, Vorstand AdVertum Vermögensmanagement in Stuttgart. Wer sich mit einer eigengenutzten Immobilie einen lang ersehnten Traum erfüllen kann, dürfe auch mal etwas tiefer in die Tasche greifen. „Bei Objekten zu Mietzwecken geht es nur um die Rendite der Kapitalanlage. Ein zu teurer Einkauf kostet viel Geld.“

Auch Thomas Abel, Geschäftsführer Honoris Treuhand in Berlin, rät zu überlegten, preissensiblen Käufen. „Die Preise werden in den Top-Standorten weiter anziehen, solange die Zinsen niedrig bleiben. Und danach sieht es derzeit aus.“ Jedoch sollte man darauf achten, nur die Lagen zu kaufen, die langfristig nachhaltige Wertsteigerungen versprechen. Das bestätigt Andreas Schulten, Chef des Analysehauses BulwienGesa. Käufer von Wohneigentum sollten in die Regionen gehen, in denen man von guten ökonomischen Bedingungen profitiert. „Jobwachstum ist wichtiger als niedrige Zinsen.“