Recht

Diskussionen um das Gemeinschaftseigentum

Bei Eigentümergemeinschaften droht oft Streit, schließlich kann nicht jeder machen, was er will

Wenn etwas an dem gemeinsamen Objekt verändert werden soll, muss die Eigentümergemeinschaft die Entscheidung gemeinsam treffen – manchmal sogar einvernehmlich. „Das gilt zum Beispiel für bauliche Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum sichtbar verändern“, erläutert der Berliner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Thomas Grabig. „Das kann zum Beispiel ein Fahrstuhl sein, der von außen ans Haus angebaut werden soll.“ So eine Entscheidung brauche die Zustimmung aller derjenigen, die davon betroffen seien.

„Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass Themen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, in der Eigentümerversammlung zu regeln sind“, sagt Grabig. Bei einem großen Teil der Entscheidungen reiche dann die einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer. Das gilt, wenn über Instandhaltungsmaßnahmen zu entscheiden ist, etwa bei kaputten Dachziegeln.

Bei manchen Entscheidungen – etwa zur Gartengestaltung – kann mal eine einstimmige, mal eine Mehrheitsentscheidung nötig sein: „Wenn es darum geht, ob grundsätzlich im Garten Bäume und Büsche gepflanzt werden sollen, muss das einstimmig entschieden werden“, erklärt der Rechtsanwalt. Wenn es um die Frage geht, ob Eschen oder Erlen die Pflanzen der Wahl sind, nicht. In so einem Fall ließen auch die Gerichte in der Regel nicht mit sich reden: „Bei reinen Geschmacksfragen mischen sie sich nicht ein.“

Es kann allerdings auch vorkommen, dass eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig ist. Das heißt: Drei Viertel der Eigentümer müssen zustimmen. Und die Befürworter müssen mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile haben. Das sei unter anderem bei Beschlüssen über Modernisierungsmaßnahmen so, die nicht unverzichtbar sind.

Wenn ein Einzelner nicht zufrieden ist, „dann gibt es die Möglichkeit der Anfechtungsklage“, erläutert Grabig. Das komme sehr oft vor. Das Gericht hat dann zu prüfen, ob der Beschluss der Eigentümerversammlung gültig ist. Dafür, dass dem nicht so ist, muss es allerdings klare Hinweise geben – also etwa darauf, dass die Versammlung etwas beschlossen hat, was unverhältnismäßig aufwendig oder kostspielig ist und deshalb nicht der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ entspricht. „Das Gericht hebt so einen Beschluss schließlich nicht nur einfach so auf, weil einer der Eigentümer eine Anfechtungsklage anstrengt“, sagt Grabig.

Wenn es so weit gekommen ist, sind die Fronten meist verhärtet. „Man kann versuchen, auf die Leute zuzugehen und ihnen entgegen zu kommen“, sagt Werner Schienle. „Es ist doch so: Wenn ich am Ende des Jahres 200 Euro mehr bezahlen muss, dann ist das nichts im Vergleich dazu, wenn es zu einem dauerhaften Kleinkrieg kommt.“ Man müsse sich selbst bemühen, nicht jeden, der eine andere Meinung hat, als Querulanten zu sehen. Wenn man erst einmal in diesen Kategorien drinsteckt, komme man schwer wieder heraus. „Aber es wird immer Konstellationen geben, da lässt sich das nicht mehr aufbrechen“, sagt der Konfliktcoach.