Expertenrat

Besenrein – reicht das?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss auch bei dezentraler Warmwasserbereitung auf Legionellen geprüft werden? Ich besitze zwei Mehrfamilienhäuser (je sechs Wohnungen). In dem einen habe ich eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage, in dem anderen eine dezentrale. Wie sieht das mit der Legionellenprüfung des Trinkwassers aus? Ist es richtig, dass diese nur bei zentraler Warmwasserbereitungsanlage erforderlich ist? Anita G.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Ja, mit Ihrer Meinung liegen Sie richtig. Bis zum 31. Dezember 2013 müssen vermietete Mehrfamilienhäuser mit zentralen Warmwasserbereitungsanlagen auf Legionellen untersucht werden. Dies ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung. Die Überprüfungspflicht gilt für alle Wohngebäude, in denen zentrale Warmwasserspeicher oder zentrale Durchlauferhitzer mit einem Volumen von mehr als 400 Litern stehen. Lediglich Mehrfamilienhäuser mit einer dezentralen Warmwasserbereitung sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind davon ausgenommen. Die Prüfpflicht beinhaltet die Untersuchung des Trinkwassers. Zu dieser Untersuchung müssen Wasserproben durch ein zugelassenes Labor entnommen und auf Legionellen untersucht werden. Welche Labore zugelassen sind, ist bei der Landesgesundheitsbehörde zu erfragen. Sollten keine auffälligen Werte festgestellt werden, muss die Legionellenprüfung alle drei Jahre wiederholt werden. Die Kosten der Prüfung können als Betriebskosten gegenüber den Mietern abgerechnet werden. Es handelt sich um Kosten i. S. v. § 2 Nr. 2 BetrKV. Die Kosten einer Nachuntersuchung nach festgestelltem Legionellenbefall sind nicht umlegbar. Wichtig ist, dass die Frist bis zum 31. Dezember eingehalten wird.

Rat für Mieter

Wie soll ich die Wohnung übergeben? Ich musste die Wohnung meiner verstorbenen Mutter in Wolfenbüttel kündigen. Mir wurde gesagt, ich müsse die Tapeten abreißen. Im Vertrag von 1965 ist nur von besenreiner Übergabe die Rede. Zudem sollte ich bei einem Monat Kündigungszeit drei Mieten zahlen. Da ich in Berlin wohne und die Abnahme nicht machen kann, bin ich unsicher. Karin R.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wer Verpflichtungen aus dem Mietvertrag „erbt“, den treffen auch die im Mietvertrag für den Fall des Auszugs vereinbarten Renovierungspflichten. Maßgeblich hierfür ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei Verträgen aus den 60er-Jahren war es üblich, bei Schönheitsreparaturen den Mieter nicht zu überlasten und nur eine besenreine Wohnungsübergabe zu vereinbaren. Diese alte mietvertragliche Vereinbarung gilt uneingeschränkt auch heute noch. Sie sollten aber prüfen, ob nicht in den letzen 48 Jahren eine Vertragsänderung erfolgt ist. Ist das nicht der Fall, müssen Sie die Wohnung nur besenrein übergeben. Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (Bundesgerichtshof vom 28.6.2006 – VIII ZR 124/05 -). Hierzu gehört das Beseitigen von Spinnweben an Wänden und Decken, auch im Keller. Eine Grundreinigung der Wohnung ist hingegen nicht gemeint. Die Entfernung alter Tapeten gehört erst recht nicht dazu. Von Schönheitsreparaturen zu unterscheiden sind eingebaute Einrichtungen (z.B. abgehängte Decken). Sie müssen sie bis zur Rückgabe der Mietwohnung entfernen, es sei denn, hierzu gibt es eine mietvertragliche Vereinbarung, dass diese bleiben dürfen.

Rat für Eigentümer

Wer entscheidet über Neuanstellung eines Hausmeisters? Der Hausmeister unserer WEG wird in Kürze seinen Ruhestand antreten. Ein Nachfolger soll auch zukünftig hauptberuflich tätig werden. Sind bei der Bestellung eines Hausmeisters Vorschläge aus der WEG zu berücksichtigen, oder kann der Verwalter von sich aus – ohne Rücksprache oder Zustimmung der WEG – einen Hausmeister einstellen? Carsten B.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Nach § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz ist zur Verwaltung des Eigentums festgelegt, dass sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich erfolgen muss, wenn nicht per Gesetz oder Vereinbarung das abweichend geregelt ist. Dabei gehört zur Verwaltung u.a. die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§21 Abs. 5), die auch in einem definierten Umfang durch einen Hausmeisterdienst, der mit Mehrheitsbeschluss beauftragt wird, erbracht werden kann. Die Auswahl des Hausmeisters kann auch eine Hausverwaltung übernehmen, sofern diese von Ihnen bestellt wurde. Zu den allgemeinen Aufgaben einer Verwaltung gehören Verhandlung, Abschluss und Auflösung von Dienstleistungs- und Lieferantenverträgen im Namen der Eigentümergemeinschaft sowie Einstellung, Entlassung, Anweisung und Überwachung von Hilfskräften. Dabei ist zu beachten, dass unabhängig, wer den Hausmeister einstellt, die Eigentümergemeinschaft dessen Arbeitgeber ist und dies auch im Arbeitsvertrag so festgelegt ist. Auch wenn der Verwalter weisungsbefugt ist, handelt er im Auftrag der Eigentümergemeinschaft. Nur dieses Vertragsverhältnis eröffnet Ihnen die Möglichkeit, den Hausmeister jederzeit zu kündigen.