Gastkolumne

Wessen Schulden?

Ingo Schatz ist WEG-Experte und Teamleiter bei der STRABAG RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Hast du Schulden, und wenn ja, wie viele? – das sollte jeder, der eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft, den Verkäufer fragen. Vielleicht etwas höflicher formuliert, zugegeben, aber doppelt abgesichert, denn die wahre Auskunft darüber erteilt am besten der Verwalter der Wohneigentümergemeinschaft (WEG).

Hausgeldschulden sind eine komplizierte Angelegenheit: Wer haftet ab wann für welche Zahlungen, und vor allem gegenüber wem? Um dieses Thema ranken sich viele Meinungen und ebenso viele Irrtümer, sodass hier genau unterschieden werden muss, um welche Zahlungen es sich handelt und auch welche Regelungen die Teilungserklärung beinhaltet.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 13. September 2013 entschieden, dass der Erwerber nicht für Altschulden des Veräußerers haftet. Allerdings bezieht sich die Entscheidung auf einen konkreten Einzelfall. In dem Urteil heißt es: „Das Vorrecht der WEG für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung begründet keine Haftung des Erwerbers für die Hausgeldschulden des Voreigentümers.“

Grundsätzlich haftet der Erwerber gegenüber der Eigentümergemeinschaft ab Eintragung im Grundbuch für die laufenden Hausgeldzahlungen. Unabhängig hiervon beinhalten jedoch viele Kaufverträge die Regelung, dass die Pflicht zur Wohngeldzahlung bereits ab Übergabe eintritt. Allerdings betrifft diese Vereinbarung lediglich das Verhältnis zwischen Erwerber und Veräußerer. Zahlt der neue Käufer also nicht ab Übergabe an die Gemeinschaft, so muss der Ex-Eigentümer für das Hausgeld aufkommen. Im Innenverhältnis könnte dann im Nachgang eine Rückforderung erfolgen.

Bei Hausgeldabrechnungen haftet der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragene Eigentümer für die „Abrechnungsspitze“. Dies ist der Saldo aus Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan und den tatsächlich angefallenen Kosten. Ein Rechenbeispiel: Waren 2400 Euro gemäß Wirtschaftsplan fällig und entfielen auf die Wohnung Kosten in Höhe von 2600 Euro, dann beträgt die Abrechnungsspitze 200 Euro – für diese ist nun also der Käufer zuständig. Hatte der Veräußerer statt der 2400 Euro aber nur 2000 gezahlt, so wären 400 Euro noch gegen ihn geltend zu machen.

Nächste Woche: Beschlusssammlung – Was kann man als Käufer daraus lesen?