Expertenrat

Wer zahlt die kaputte Haustür?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss mir der Schaden von der Polizei ersetzt werden? Ich habe eine Wohnung vermietet. Im September hat dort ein Polizeieinsatz stattgefunden. Die Wohnung wurde durchsucht und dabei wurde die Wohnungseingangstür, die sich ja in meinem Eigentum befindet, beschädigt. Der Schaden beläuft sich auf etwa 800 Euro. Kann ich diesen Betrag vom Staat wiederbekommen? Friederike U.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Zunächst gehe ich davon aus, dass es sich um eine rechtmäßige Durchsuchung der Mieterwohnung gehandelt hat, bei der es zu der Beschädigung gekommen ist. Für derartige Fälle hat der BGH im März 2013 entschieden, dass dem Vermieter grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zusteht. Ansprüche kommen danach in Betracht, wenn an sich rechtmäßige hoheitliche Maßnahmen bei einem Betroffenen, also bspw. Vermieter, unmittelbar zu Nachteilen führen, die er zwar hinnehmen muss, die aber die Schwelle des Zumutbaren übersteigen. Ihr Eigentum (Tür) wurde für die Zwecke der Strafverfolgung und daher im öffentlichen Interesse in Anspruch genommen. Dadurch wurden Sie einem staatlichen Eingriff ausgesetzt. Für den entstandenen Schaden können Sie also Entschädigung verlangen. Eine Entschädigung scheidet nur dann aus, wenn sich der Geschädigte freiwillig in eine gefährliche Situation begeben hat. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter bspw. weiß oder davon erfährt, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird. Unabhängig davon kann neben dem Entschädigungsanspruch auch ein Schadenersatzanspruch gegenüber Ihrem Mieter bestehen.

Rat für Mieter

Darf unser Vermieter uns den Lagerraum kündigen? Zu unserer Wohnung gehört kein Keller, und wir haben deshalb vom Vermieter vor einigen Jahren ein Zimmer auf einer anderen Etage im Haus als Lagerraum gemietet und auch auf eigene Kosten renoviert . Nunmehr kündigt unser Vermieter uns plötzlich diesen Lagerraum mit einer Frist von drei Monaten. Geht das so tatsächlich in Ordnung? Maximilian T.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Man muss unterscheiden: Ist der Mietvertrag über den Lagerraum ein von der Wohnung getrennter Mietvertrag, oder ist in der späteren Anmietung des Lagerraums lediglich eine Ergänzung des Wohnraummietvertrags zu sehen? Gibt es zwei getrennte Mietverträge, wäre der Lagerraum-Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit kündbar, wenn er als unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde. War hingegen eine Befristung vereinbart, ist der Mietvertrag vor Ablauf der Mietzeit nicht ordentlich kündbar. Ergibt die Auslegung allerdings, dass nur ein einheitlicher Mietvertrag existiert, wäre eine begründungslose Kündigung nur des Lagerraumes unwirksam. Ausnahmsweise könnte der Lagerraum lediglich nach § 573 b BGB dann gekündigt werden, wenn er vom Vermieter zum Zwecke der Schaffung neuen Wohnraums gebraucht würde und der Vermieter dies in der Kündigung begründete. Bei der Prüfung, ob ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt, kommt es zunächst auf die vertraglichen Vereinbarungen an. Gibt es hierzu keine eindeutigen Regelungen, spricht die Lage der beiden Räumlichkeiten auf ein und demselben Grundstück schon einmal für die Einheitlichkeit des Vertrags (BGH v. 12.10.2011 - VIII ZR 251/10 ).

Rat für Eigentümer

Wonach bemisst sich die Verwaltergebühr, und kann sie der Verwalter eigenmächtig erhöhen? In unserem Haus gibt es vier Eigentümer, drei bewohnen ihre Wohnung selbst, einer hat seine sechs Wohnungen vermietet und zahlt dem Verwalter eine pauschale Gebühr, da er weitere Wohnungen in anderen Häusern besitzt. Wir drei Eigentümer zahlen eine Gebühr von je 255,55 Euro pro Jahr. Gabriele T.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Die Höhe der Verwaltergebühr ist nicht gesetzlich eingegrenzt und frei verhandelbar. Überprüfen Sie bitte, wer Ihren Vertrag auf welcher Grundlage abgeschlossen hat und kontrollieren Sie die darin vereinbarten Konditionen. Die vertragliche Bindung an einen Verwalter ist ein zivilrechtlicher Vertrag. Abgesehen vom ersten Verwalter, den meist der Bauträger für maximal drei Jahre benennt, wählt die Eigentümergemeinschaft aus den eingeholten Angeboten mehrheitlich das Angebot aus, welches ihren Vorstellungen und Bedingungen am ehesten entspricht.

Die Verwaltervergütung und die Dauer der Bestellung bzw. Laufzeit des Verwaltervertrags, nach einer Erstbestellung beträgt diese maximal fünf Jahre, müssen wegen ihrer Bedeutung für die Eigentümergemeinschaft unbedingt benannt sein. Dabei müssen alle Pflichtaufgaben einer Verwaltung mit der Grundvergütung abgegolten sein. Zusatzleistungen des Verwalters sind möglich und bei Nachweis als Sondervergütung zu zahlen. Die Vergütung des Verwalters erfolgt, wenn nicht anders vereinbart, pro Wohn- und Gewerbeeinheit sowie pro verwaltetem Stellplatz. Beachten Sie bei der Verwalterwahl, dass nicht das billigste Angebot das Beste sein muss.