Expertenrat

Leinenpflicht für Hunde?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Können Mieter wegen eines Baugerüstes die Miete mindern? Ich habe meinen Mietern seinerzeit angekündigt, dass bis Ende September das Baugerüst an der Hausfassade verschwindet. Leider kann ich das Versprechen nicht halten, da es zurzeit aus diversen Gründen zu einem Stopp der Sanierungsarbeiten gekommen ist. Nun drohen die ersten Bewohner damit, Geld einzubehalten. Zu recht? Werner T.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Ich gehe davon aus, dass es sich nicht um Maßnahmen einer energetischen Modernisierung handelt, für die ein Minderungsrecht nach dem Mietrechtsänderungsgesetz für drei Monate gemäß § 536 Abs. 1 a BGB ausgeschlossen ist. Handelt es sich um Sanierungsarbeiten am Gebäude, so hat der Mieter diese zu dulden, jedoch kann er Miete mindern, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt. Ein Mangel liegt vor, wenn der Zustand der Mietsache vom vertraglich Vorausgesetzten für den Mieter nachteilig abweicht und dadurch die vertraglich vorausgesetzte Tauglichkeit gemindert wird. Der Mangel ist unabhängig vom Verschulden des Vermieters, da es sich bei der Minderung um eine Garantiehaftung des Vermieters handelt. Der Mangel muss jedoch erheblich sein. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit stellt keinen Mangel dar. Wenn durch das Aufstellen des Gerüstes der Balkon im Sommer nicht nutzbar ist, kann von einem Mangel gesprochen werden. Im Winter sieht das anders aus. Die Zeitschiene von drei Wochen würde unter eine Unerheblichkeitsgrenze fallen. In dem Fall, in dem diese Zeitschiene jedoch überschritten wird, liegt ein Mangel vor und der Mieter wäre berechtigt, die Miete für die Dauer des Mangels zu kürzen.

Rat für Mieter

Dürfen Hunde unangeleint im Haus umherlaufen? Ein Mieter im Haus schickt seinen Hund morgens hinaus, arretiert die Haustür und bleibt in der Wohnung. Auch der Hund eines anderen Mieters bleibt häufig allein draußen. Die Tür steht sperrangelweit offen, Kälte kommt herein. Auch Sicherheit ist nicht gegeben, besonders in der Dunkelheit. Ich habe die Parteien angesprochen, sie werden frech. Maya H.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Zwar ist durch das Berliner Hundegesetz vom 29. September 2004 (GVBl. S. 424) eine generelle Leinenpflicht für Hunde nicht vorgeschrieben. In öffentlichen Grünanlagen und Wäldern dürfen Hunde jedoch nicht frei herumlaufen, sondern müssen an einer Leine geführt werden, die höchstens zwei Meter lang sein darf. An viele Orte dürfen Hunde künftig nur noch mitgenommen werden, wenn sie an einer höchstens einen Meter langen Leine geführt werden. Dies gilt beispielsweise auch für Treppenhäuser sowie sonstige der Hausgemeinschaft zugängliche Räume und auch auf Zuwegen von Wohnhäusern.

Garantiert ungehindert ausleben dürfen Hunde ihren Bewegungsdrang nur noch in ausgewiesenen Hundeauslaufgebieten. Verstöße hiergegen stellen eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit dar. Sie können bei der zuständigen Behörde (Bezirksamt) angezeigt werden. Darüber hinaus liegt in dem Verhalten Ihrer Nachbarn auch eine mietvertragliche Pflichtverletzung. Informieren Sie Ihren Vermieter! Kommt es zu erheblichen Beeinträchtigungen der Interessen des Vermieters oder der übrigen Mieter, kann der Vermieter sogar in so einem Fall seine Zustimmung zur Tierhaltung widerrufen.

Rat für Eigentümer

Dürfen wir auch den Hof des Hinterhauses benutzen? Unsere Wohnanlage besteht aus einem Gartenhaus und einem Vorderhaus. Zu beiden Häusern gehört ein begrünter Hof, allerdings ist der hintere schöner. Haben Eigentümer, die im Vorderhaus wohnen, ein Anrecht auf einen Schlüssel für den Eingang zum Hinterhaus, um von dort aus den zweiten Hof zu erreichen? Auch für den Notfall? Horst B.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Zur Beantwortung Ihrer Frage setzte ich voraus, dass es sich hier um eine Eigentümergemeinschaft handelt, in deren Teilungserklärung das Grundstück in Miteigentumsanteile unterteilt wurde, zu dem beide Objekte, Gartenhaus und Vorderhaus, gehören. Der begrünte Hof beider Objekte befindet sich in diesem Fall eindeutig im Gemeinschaftseigentum. Sind keine weiteren Rechte zu diesen Flächen begründet, hat jeder Eigentümer das Recht, beide Höfe zu betreten und sie entsprechend der Vereinbarung der Gemeinschaft (Gemeinschaftsordnung, Hausordnung) zu nutzen. Eine Ausnahme bildet das Sondernutzungsrecht. Sind für diese Fläche gesonderte Regelungen, wie ein begrenztes Betretungs- und Nutzungsrecht vereinbart worden, bilden beide Höfe Sondernutzungsflächen. Es berechtigt den Inhaber des Sondernutzungsrechtes, andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch auszuschließen. Dennoch kann die Eigentümergemeinschaft (auch noch nachträglich) den allgemeinen Gebrauch der Sondernutzungsfläche durch Stimmenmehrheit regeln, um z.B. einen Fluchtweg in Notsituationen zu ermöglichen, denn die Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, das Sondernutzungsrecht für Notfälle einzuschränken.