Ratgeber

Haus verschenken ohne Auszug

So funktioniert Nießbrauch. Er ist vor allem für ältere Wohneigentümer eine Option

Viele Menschen wollen auch im Alter die eigenen vier Wände selbst nutzen und ihr gewohntes Lebensumfeld nicht verlassen. Doch Krankheit oder Tod des Partners, aber auch umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie verbunden mit finanziellen Engpässen können den Traum vom Lebensabend im eigenen Haus gefährden. Eine Möglichkeit, ihn doch umzusetzen, kann laut Wüstenrot Immobilien eine Schenkung mit Einräumung des Nießbrauchs sein.

Rechte bleiben erhalten

Nießbrauch ist zunächst ein Nutzungsrecht an einer Sache und wird im §1030 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Durch entsprechende Vereinbarungen können Immobilienbesitzer bereits zu Lebzeiten Haus oder Wohnung auf Familienmitglieder überschreiben, ohne alle Rechte daran aufzugeben. Das Eigentum geht an den Beschenkten, er wird zum rechtlichen Eigentümer – doch die Nutzungsrechte bleiben beim Schenkenden, dem wirtschaftlichen Eigentümer. Er kann das Objekt also weiter nutzen – und Steuern sparen kann man damit übrigens auch noch.

Ein typischer Fall von Nießbrauch ist die Schenkung einer Immobilie mit der Bedingung, im Grundbuch lebenslanges Wohnrecht für den Schenkenden festzuschreiben. Auch kann das Recht auf Vermietung der Immobilie eine Form des Nießbrauchs sein. Die Kombination beider Alternativen des sogenannten Vorbehaltsnießbrauchs ist möglich.

„Im Vergleich zum lebenslangen Wohnrecht hat Nießbrauch den Vorteil, dass die Nutznießer auch trotz Umzug ins Alten- oder Pflegeheim die Immobilie weiter vermieten und die Mieterträge behalten dürfen“, sagt Günter Schönfeld von Wüstenrot. „Gerade mit Blick auf aktuelle Marktentwicklungen erscheinen Mieteinnahmen zudem zuverlässiger als Zinsen auf Kapitalanlagen.“

Die Nießbrauchsregelung bietet sich im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an. Wird eine Immobilie verschenkt, zählt sie nicht zur Erbmasse und unterliegt somit nicht der Erbschaftssteuer. Allerdings müssen auch Schenkungen versteuert werden, doch der Gesetzgeber räumt Freibeträge ein. Eine Schenkung bedarf immer eines notariell beurkundeten Vertrags. Zudem ist eine Grundbucheintragung notwendig: Schenkung und Nießbrauch in Form von Wohn- und/oder Mietertragsrecht werden dann als Belastung des Grundstücks eingetragen. Mit diesem Eintrag ist der Nießbrauch auch gegen Dritte wirksam, wenn etwa der Beschenkte das Haus weiterverkauft.