Expertenrat

Miete mindern nach Umbau?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Wie ist die aktuelle Regelung für Quotenabgeltungsklauseln? Ich bin als Vermieter von mehreren Wohnungen jetzt doch etwas verunsichert. Der BGH hat ja eine Entscheidung zu Quotenabgeltungsklauseln bei Schönheitsreparaturen getroffen. Heißt das jetzt, dass grundsätzlich keine Quotenabgeltungsklauseln in den Mietverträgen mehr vereinbart werden können? Hans-Jürgen B.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Nein, dies heißt es nicht. Quotenabgeltungsklauseln sind weiterhin zulässig. Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, den Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter keine Endrenovierung verlangen kann, weil Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan noch nicht fällig sind, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten zu sichern – und zwar für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. In dem Fall, in dem der BGH zu entscheiden hatte, beinhaltete die Klausel, dass Berechnungsgrundlage für die Höhe der Abgeltung ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts sein sollte. Dies hielt der BGH für unwirksam, da diese Klausel auch die Deutung zulasse, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten hat. Der BGH führte dazu aus, dass es in diesem Fall dem Mieter nicht möglich wäre, Einwendungen gegen die Richtigkeit des Kostenvoranschlags und die Angemessenheit der Quote zu erheben. Diese Klausel hielt daher einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB nicht stand, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt hat.

Rat für Mieter

Ist nach einer verunglückten Fenstersanierung eine Mietminderung berechtigt? Bei uns wurden alte Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzt. Dadurch ist es zu einer Verschlechterung des Zustand gekommen. Die Breite der Balkontür hat sich von 58 auf 53 Zentimeter verkleinert, die Schwellenhöhe innen von neun auf zehn Zentimeter und balkonseitig von 15,5 auf 16,5 Zentimeter erhöht. Maike H.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Werden Holzkastendoppelfenster im Rahmen einer Modernisierung oder im Zuge einer Instandsetzung durch Kunststofffenster ausgetauscht, ist es möglich, dass der neue Zustand, der ja eigentlich eine Wertverbesserung oder zumindest eine Mängelbeseitigung beinhalten sollte, gleichwohl einen neuen Mangel enthält. So kommt es häufig vor, dass die Glasfläche der Kunststofffenster kleiner ist als die der Holzfenster zuvor. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall durfte der Mieter die Miete pro Fenster um drei Prozent mindern, weil die Glasfläche um 23 Prozent erheblich kleiner geworden war (LG Berlin vom 8.1.2004 - 67 S 312/01). Entscheidend für das Minderungsrecht ist meist, ob der Mangel als erheblich anzusehen ist. Der Paragraph 536 Absatz 1 Satz 3 BGB schließt eine Minderung für lediglich unerhebliche Mängel aus. In Ihrem Fall ist die Veränderung der Schwellenhöhe bei der Balkontür um einen Zentimeter offensichtlich unerheblich. Die Verkleinerung der Breite der ohnehin schon schmalen Balkontür von 0,58 Meter auf 0,53 Meter stellt sicherlich einen Grenzfall dar. Eine Mietminderung von drei Prozent könnte angemessen sein. Jedoch hat noch kein deutsches Gericht zu dieser Problematik eine Entscheidung getroffen.

Rat für Eigentümer

Was kann ich tun, wenn ein Mieter die Betriebskosten seiner Wohnung nicht akzeptiert? Ich habe eine Eigentumswohnung, die ich seit einem Jahr an einen neuen Mieter vermietet habe. Bisher habe ich meine Betriebskostenabrechnung umgelegt, was der neue Mieter so nicht akzeptiert. Nun bin ich ratlos, welche Möglichkeiten mir noch bleiben. Marie-Christin M.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Als Grundlage für die Beantwortung Ihrer Frage gelten die von Ihnen im Mietvertrag getroffenen vertraglichen und sonstigen Vereinbarungen. Ist eine Pauschale, auch Umlage- oder Inklusivmiete genannt, vereinbart worden, so kann der Mieter die Abrechnung ignorieren. Eine Abrechnungsmöglichkeit für den Vermieter besteht in diesem Falle nicht. In der Regel ist jedoch eine monatliche Betriebs- oder Nebenkosten- Vorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter abrechnen muss. Im Mietvertrag finden sich zunächst die vereinbarten Arten der Nebenkosten oder ein Verweis auf die Zweite Betriebskostenverordnung, die in einer Anlage und als Bestandteil des Mietvertrages beigefügt ist. Diese Anlage enthält 16 Standard- Nebenkosten, und als 17. Nebenkostenart wird „Sonstiges“ genannt. Dazu zählen u.a. Kosten für die Dachrinnenreinigung oder Feuerlöscherüberprüfung. Weitere Betriebskosten sind ausdrücklich in den Mietvertrag aufzunehmen, ansonsten dürfen sie nicht umgelegt werden. Haben Sie dann alle erforderlichen Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen, so bleibt Ihnen bei weiterer Nichtakzeptanz des Mieters nur die Möglichkeit der Mahnung der offenen Forderungen nach Zahlungsfrist und danach die Erstellung eines Mahnbescheids.