Expertenrat

Was verdient der Hausmeister?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Steht mir Miete zu, wenn die Wohnung nicht leer geräumt ist? Mein Mieter hat zum 30. Juni 2013 gekündigt. Bei Schlüsselübergabe befanden sich noch seine Waschmaschine und seine Küchenzeile in der Wohnung. Ich forderte ihn auf, alles zu entfernen, was er zunächst nicht tat. Erst nach nochmaliger Aufforderung räumte er am 31. Juli die Wohnung. Kann ich für den Monat Juli noch Miete fordern? Hannelore H.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Für den Monat Juli können Sie noch die vereinbarte Miete von Ihrem Mieter verlangen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 30. Juni 2013 hat er die Mietsache nicht im Sinne des Gesetzes zurückgegeben. Eine Rückgabe im Sinne von §§ 546 Abs. 1, 546 a Abs. 1 BGB liegt dann nicht vor, wenn infolge des Zurücklassens von Einrichtungen und/oder Gegenständen nur eine unzulässige Teilräumung gegeben ist. Teilleistungen bei Erfüllung der Rückgabeverpflichtung sind unzulässig, was bedeutet, dass dem Vermieter die gesamte Mietsache in diesem Fall vorenthalten wird. Anders sieht es lediglich dann aus, wenn nur einzelne kleine Gegenstände, wie ein kleines Regal oder ein Mülleimer zurückgelassen werden. Wenn nur einzelne Gegenstände zurückbleiben kann im Einzelfall angenommen werden, dass der Mieter die Räumungspflicht erfüllt hat (BGH-Urteil vom 11. Mai 1988). Es darf sich aber wirklich nur um wenige Gegenstände handeln, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand bedeutet. In Ihrem Fall wäre der Abtransport und auch die Beseitigung der Einbauküche mit ei-nem hohen Aufwand verbunden, da zumindest für den Abtransport der Waschmaschine Fachpersonal be-nötigt würde und wegen der Küche eventuell eine gesonderte Sperrmüllabfuhr erforderlich wäre. Vor die-sem Hintergrund hatte der Mieter seine Rückgabeverpflichtung erst zum 31. Juli 2013 ordnungsgemäß erfüllt, sodass Sie noch für den Monat Juli die Miete verlangen können.

Rat für Mieter

Wonach werden die Kosten für den Hausmeister beziffert? Die Hausmeisterkosten werden in dem bei uns im Stadtteil geltenden Mietspiegel in der höchsten Stufe mit 0,39 Cent pro Quadratmeter im Monat angegeben. Bei der Jahresabrechnung für unsere Mietwohnung liegt der Wert jedoch fast doppelt so hoch. Unsere Hausverwaltung ist nicht der Meinung. Was kann man nun machen? Bernd S.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Nach Paragraf 556 Absatz 3 Satz 1 BGB darf der Vermieter ausschließlich wirtschaftliche Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von den Mietern zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Wird der Durchschnittswert eines Betriebskostenspiegels wie im konkreten Fall weit überschritten, spricht zunächst Einiges dafür, dass die Regeln der Wirtschaftlichkeit verletzt wurden. Allerdings trägt der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter (Bundesgerichtshof vom 6.7.2011 - VIII ZR 340/10).

Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz eines Betriebskostenspiegels, genügt der Mieter seiner Darlegungslast jedoch nicht (BGH vom 16.11.2011 - VIII ZR 106/11). Es bleibt also auch in einem solchen Fall nur der „steinige“ Weg für den Mieter, durch Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege Anhaltspunkte für die Unwirtschaftlichkeit der hohen Kosten zu finden. Zuweilen können jedoch auch hohe Kosten aufgrund der Umstände des Einzelfalles wirtschaftlich sein.

Rat für Eigentümer

Wer haftet für Schäden durch umstürzenden Baum? Auf dem Hof unserer Wohnungseigentumsanlage befindet sich ein maroder Baum. Die Gefahr eines Umsturzes ist hoch, es liegt eine Fällgenehmigung vor. Auf der Eigentümerversammlung will ich für eine Rodung plädieren. Wenn der Baum verbleibt und bei Sturm auf das Nachbarhaus fällt, wäre ich dann trotzdem schadensersatzpflichtig? Gerd H.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Bäume in einer Wohnungseigentumsanlage bilden oftmals den Anlass zu gravierenden Meinungsverschiedenheiten unter den Eigentümern. Ihre Ausgangslage ist allerdings bereits viel eindeutiger beschrieben, als in so manch einem ähnlich gelagerten Fall. Denn Ihnen hat ein zuständiger Mitarbeiter des Bezirksamtes bereits die vom Baum ausgehende Gefährdung bestätigt und folgerichtig die Baumfällgenehmigung erteilt.

Wenn sich nun tatsächlich einzelne Eigentümer aus Ihrer Wohneigentumsgemeinschaft als so fachkundig darstellen wollen, dass sie eine Gefahrabwendung durch das Verschneiden des Baumes zu garantieren vermögen, ist das von ihnen wohl zumindest sehr leichtfertig geäußert und durchaus anzuzweifeln. Auch wenn das Fällen eines Baumes auf dem Gemeinschaftseigentum eine bauliche Veränderung darstellt und die Zustimmung aller Betroffenen Eigentümer bedarf, kann der Einzelne in der Versammlung Sofortmaßnahmen fordern, die Schaden vom Gemeinschaftseigentum abwenden.

Fordern Sie deshalb möglichst noch vor den zu erwartenden Herbststürmen auf Kosten der Gemeinschaft eine Risikoeinschätzung durch einen hinzuzuziehenden Baumsachverständigen. Beauftragen Sie am besten auch Ihren Verwalter, sich ausführlich bei Ihrer Versicherung über die bestehenden Möglichkeiten einer Schadensregulierung für den Eventualfall zu informieren, und entscheiden dann anhand der vorliegenden Aussagen.