Gastkolumne

Schritt für Schritt

Ingo Schatz ist WEG-Experte und Teamleiter bei der STRABAG RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Gestern stand der Wohnungseigentümer noch am Rande des Abgrunds – heute ist er schon einen Schritt weiter. So böse kann man es formulieren, wenn die Zwangsverwaltung einsetzt. Denn diese Vollstreckungsmaßnahme ist die Vorstufe von Zwangsversteigerung oder gar Insolvenz, sie kann aber auch parallel zur Zwangsversteigerung eingeleitet werden. So besagt es das Zwangsverwaltungsgesetz (ZVG). Während die Insolvenz das Gesamtvermögen betrifft, beziehen sich Zwangsverwaltung und -versteigerung „nur“ auf ein „unbewegliches Objekt“, sprich auf eine Immobilie – ein Grundstück oder eben eine Eigentumswohnung. Und schon hängt die ganze Wohneigentümergemeinschaft (WEG) in der Sache mit drin. Denn die WEG-Mitglieder sind die ersten, denen die Zahlungen des Schuldners fehlen.

Kommt eine Wohnung unter den Hammer, sollen die Gläubiger aus den Erträgen der Veräußerung befriedigt werden. Eine Zwangsverwaltung hat das Ziel, die Schulden aus laufenden Erträgen zu bedienen – also aus Mieteinnahmen. Dies funktioniert nur, wenn das Wohneigentum unbewohnt oder bereits vermietet ist. Eine Räumungsklage gegen Selbstnutzer ist kompliziert durchzusetzen.

Denn die Sache hat einen Haken: Werden nicht ausreichend Erträge erzielt, müssen die Gläubiger alle Kosten vorauslagen. Und da kann einiges zusammenkommen: Maklergebühren, Renovierungskosten und nicht zu vergessen, die laufenden Hausgeldzahlungen. Auch wenn diese Ausgaben des Zwangsverwalters zurückfließen, sobald Einnahmen da sind, muss alles im Vorfeld kalkuliert werden.

Nach bisheriger Gesetzeslage galt, dass Hausgelder aus den Erträgen der Wohnung als Ausgaben der Zwangsverwaltung gezahlt werden konnten. Aufgrund der ZVG-Änderung (§ 10 Absatz 1,2) dürfte das Hausgeld erst nach Aufstellung eines gerichtlichen Teilungsplans ausgezahlt werden. In der Praxis würde dies zu erheblichen Verzögerungen und Liquiditätsengpässen der Gemeinschaft führen. Der Gesetzgeber hat daher die Hausgeldzahlungen den öffentlichen Lasten gleichgestellt, für die in § 156 ZVG die Möglichkeit der Vorwegzahlung ohne Teilungsplan geregelt ist. Andernfalls stünde bald das ganze Haus am Rande des Abgrunds.