Gastkolumne

Unterm Hammer

Ingo Schatz ist WEG-Experte und Teamleiter der Strabag RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Drei, zwei, eins – deins. Rund 37.000 Immobilien wechseln so bundesweit in diesem Jahr ihren Besitzer. Unfreiwillig. Gerät ein Eigentümer in eine finanzielle Notlage, kommt die Wohnung unter den Hammer. Die Zwangsversteigerung als letzter Ausweg. Betroffen davon ist natürlich in erster Linie der Eigentümer in der Schuldenfalle. Doch die finanzielle Schieflage eines einzelnen kann auch die gesamte Wohneigentümergemeinschaft (WEG) gefährden. Somit hofft diese auf einen solventen Erwerber.

Aus Sicht der WEG endet mit der Zwangsversteigerung die ständige Unsicherheit, ob der Schuldner seinen Hausgeldschulden irgendwann nachkommen wird. Bis dahin mussten die Miteigentümer für ihn einspringen, wenn sie weiterhin ihren Müll abgeholt bekommen oder gar eine Modernisierung veranlassen wollten. Durch die Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes hat sich ihre rechtliche Stellung deutlich verbessert.

Nach geltendem Recht sind die Beiträge zu den Lasten und Kosten der WEG nunmehr bevorrechtigt – allerdings zeitlich und der Höhe nach begrenzt. Die Beschränkung gilt hinsichtlich der Hauptforderung auf fünf Prozent des Verkehrswertes. Nach gesetzlicher Regelung werden hier die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme sowie der letzten zwei Jahre bevorrechtigt.

So ein Fall ist für eine WEG eine komplizierte Sache. Ein fachkundiger Verwalter kann viel dafür tun, die Ansprüche der Gemeinschaft zu sichern und den Forderungsausfall gering zu halten. Grundsätzlich gilt, dass die Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen mit Augenmaß erfolgen sollte. Zunächst sind dem betroffenen Eigentümer Möglichkeiten aufzuzeigen, den Rückstand abzubauen, um eine Zwangsversteigerung noch abzuwenden. Im Gegensatz zu den Miteigentümern kann der Verwalter neutral und ohne Emotionen beraten.

Fällt der Hammer für das Sondereigentum, kehrt wieder Ruhe ein. Der neue Eigentümer muss ab Zuschlag seinen Zahlungspflichten nachkommen. Dies ist eine Ausnahme bei einer Zwangsversteigerung – normalerweise bedarf es zur Eigentumsübertragung einer Grundbucheintragung. „Drei, zwei eins – deins“ gilt also wirklich.

Nächste Woche: Zwangsverwaltung