Expertenrat

Ärger mit der Abrechnung

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Wer ist mein Vertragspartner? Ich besitze mehrere Mietwohnungen in Berlin und habe diese zu einem großen Teil an Ehepartner vermietet. Es haben aber nicht immer beide Ehepartner unterschrieben, sodass sich für mich immer wieder die Frage stellt, wer jetzt eigentlich Mietvertragspartei geworden ist. Dies ist ja relevant für die Zustellung von Mieterhöhungen oder Kündigungen. Marita V.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Die Mieterstellung ergibt sich aus dem Kopf (Rubrum) des Mietvertrages in Verbindung mit der Unterschrift. Mieter ist zunächst nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Sollen mehrere Personen Mieter werden, müssen diese ebenfalls dort aufgeführt sein. Es gibt drei Fallkonstellationen zu unterscheiden: Erstens, nur ein Ehegatte ist im Rubrum als Mieter aufgeführt und hat den Vertrag unterschrieben. Der andere Ehegatte ist im Rubrum nicht aufgeführt und hat nicht unterschrieben. Der nicht aufgeführte Ehegatte wird hier nicht Mieter. Zweitens, ein Ehegatte ist im Rubrum nicht als Mieter aufgeführt, hat den Vertrag aber neben dem anderen Ehegatten unterschrieben. Hier wird der nur unterschreibende Ehegatte nicht Mieter. Hierzu gibt es allerdings auch eine andere Auffassung, die besagt, dass auch in diesem Fall beide Ehegatten Mieter sind. Dem folge ich aber nicht.

Im dritten Fall sind beide Ehegatten im Rubrum als Mieter aufgeführt, nur ein Ehegatte unterschreibt jedoch den Mietvertrag. Der nicht unterschreibende Ehegatte wird in diesem Fall nach überwiegender Ansicht auch Mieter. Dies wird damit begründet, dass angenommen wird, dass der unterschreibende Ehegatte den anderen vertreten hat. Wenn es aber Anhaltspunkte dafür gibt, dass der nicht unterschreibende Ehegatte gerade nicht Mieter werden wollte (z.B. bei einem Auslandsaufenthalt des nicht unterschreibenden Ehegatten), dann kann ihn der andere Ehegatte auch nicht wirksam vertreten.

Rat für Mieter

Wie setzt sich die Heizkostenabrechnung zusammen? Bei uns ist gerade wieder die Betriebskostenabrechnung angekommen. Mir ist in diesem Zusammenhang bekannt, dass der Vermieter, er wohnt bei uns im Haus, andere Wärmezähler als die übrigen Mieter hat. Von der ISTA werden diese Werte umgerechnet. Dies ist ein Vorgang, der für uns leider undurchschaubar bleibt. Brigitte S.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung beruht auf dem Prinzip, dass die abgelesenen Werte vergleichbar sind. Das ist aber nur der Fall, wenn bei allen Nutzereinheiten dasselbe Erfassungssystem installiert ist. Die Werte unterschiedlicher Systeme können nicht in eine gemeinsame Abrechnung einfließen. Sofern Ihr Vermieter in seiner Wohnung Wärmezähler installiert hat, während Sie Heizkostenverteiler an den Heizkörpern haben, ist deshalb eine getrennte Erfassung der Heizkosten geboten.

Wärmezähler geben – anders als Heizkostenverteiler – nicht lediglich Vergleichswerte an, sondern die verbrauchte thermische Energie in gesetzlichen Maßeinheiten.

Möglicherweise hat Ihr Vermieter eine Fußbodenheizung, während die übrigen Mieter normale Heizkörper an den Wänden haben. In diesem Fall müssen aus technischen Gründen unterschiedliche Erfassungsgeräte installiert werden.

Bei unterschiedlichen Erfassungssystemen ist der Vermieter, bzw. der von ihm beauftragte Wärmemessdienst, gezwungen, eine Vorerfassung nach § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung durchzuführen. Unterlässt er das, hat er keine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt. Die Mieter können dann von ihrem 15-prozentigen Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung Gebrauch machen. Die Kürzung wird vom Kostenanteil des jeweiligen Nutzers berechnet. Kürzungsfähig ist der volle Kostenanteil, nicht nur der verbrauchsabhängige Teil.

Rat für Eigentümer

Gibt es für die Waschräume einen Bestandsschutz? Wir wohnen als Eigentümer in einer Wohnanlage mit 38 Wohnungen. Schon beim Einzug 1962 gab es eine Waschküche im Keller, die in der Teilungserklärung jedoch nicht erwähnt wird. Nun will der Eigentümer, der seine Wohnung direkt über der Waschküche hat, eine der beiden Maschinen abschaffen – auch wegen der Lautstärke. Martin S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Im Wohneigentumsgesetz ist im § 15 die Gebrauchsregelung definiert. Nach §15 Absatz 3 kann „jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch... des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“. Wie Sie erklären, ist eine Nutzung des Kellerraumes als Waschküche in der Teilungserklärung nicht ausgewiesen. Denkbar wäre, dass in der Vergangenheit über die Nutzung des Kellerraumes beraten und diese per Beschluss vereinbart wurde. Zumindest seit 2007 ist dies in der Beschluss-Sammlung relativ einfach einzusehen. Wurde kein Beschluss gefasst, ist nach so einem langen Zeitraum der Nutzung als Waschküche davon auszugehen, dass das den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Es empfiehlt sich, in der nächsten Eigentümerversammlung den ordnungsgemäßen Gebrauch des im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraumes per Beschluss nachzuholen. Regeln Sie hier die Nutzungsart, die Nutzungszeiten, die Kostenumlage und alle weiteren Bedingungen für den Betrieb der Maschinen und die Nutzung des Raumes. Hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend.

Im übrigen gibt es technische Hilfsmittel, wie spezielle Antivibrations-Schutzgummimatten, die die Geräuschbelästigung von Waschmaschinen erheblich reduzieren.