Expertenrat

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Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich dulden, dass der Mieter Propangas in der Wohnung verwendet? Ich habe erfahren, dass mein Mieter in der Wohnung Propangasflaschen lagert und diese nutzt, obwohl ich ihm einen Elektroherd zur Verfügung gestellt habe und auch im Übergabeprotokoll angekreuzt habe, dass die Kochstelle ein Elektroherd ist. Kann ich die Entfernung der Propangasflaschen verlangen? Maren G.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Die Lagerung von Propangas in Wohnungen oder auch im Keller stellt immer wieder einen Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern dar. Zu bewerten sind daher die getroffenen Vereinbarungen, und es ist auch erforderlich, einen Blick in die Hausordnungen zu werfen. In Ihrem Fall besteht ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung von Propangas in der Mietwohnung und zusätzlich auch auf Entfernung der vom Mieter dort gelagerten Propangasflaschen. Ihr Anspruch ergibt sich aus dem Übergabeprotokoll, in dem Sie geregelt haben, dass elektrisch gekocht wird. Grundsätzlich können bei Vertragsschluss Vereinbarungen darüber geschlossen werden, welche Haushaltsgeräte in der Wohnung betrieben oder nicht betrieben werden dürfen und auf welche Art in der Wohnung gekocht werden darf. Kochen mit Propangas dürfte somit grundsätzlich vereinbart werden, aber in Ihrem Fall ist dies gerade nicht erfolgt, sodass auch die entsprechenden Flaschen vom Mieter zu entfernen sind.

Üblicherweise ist in vielen Hausordnungen geregelt, dass leicht entzündliche oder feuergefährliche Stoffe weder in den Wohnräumen noch im Keller gelagert werden dürfen. Zu diesen gefährlichen Stoffen würde ebenfalls Propangas gehören, sodass auch in diesem Fall die Nutzung und Lagerung nicht erlaubt wäre. Die Hausordnungen dürfen diesbezüglich ein Verbot enthalten, es ist aber darauf zu achten, dass es keinen Widerspruch zwischen mietvertraglicher Vereinbarung und Hausordnung gibt.

Rat für Mieter

Um wie viel Prozent kann ich meine Miete mindern? Vor zwei Monaten gab es über mir im 4. Stock einen Wasserrohrbruch. Durch diesen Schaden tropft es im Bad und in meiner Küche von der Decke. Das Bad ist kaum benutzbar. In der Küche ist der ganze Fußboden voll Wasser. Auf mein Schreiben an die Hausverwaltung ist bislang nichts geschehen, auf eine Antwort warte ich vergebens. Dietmar B.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Sie schreiben außerdem noch, dass Ihre Miete 375 Euro beträgt und Sie nicht bereit sind, die volle Miete weiterhin zu zahlen, da bislang noch nichts zur Beseitigung der Schäden unternommen wurde.

Dazu lässt sich zunächst einmal folgendes sagen: Bei Wasserschäden reicht die Bandbreite der von den Gerichten zugesprochenen Minderungsquoten von fünf Prozent bis 100 Prozent, je nach Einzelfall. Wenn Ihre Küche nicht und das Bad nur eingeschränkt benutzbar ist, steht Ihnen eine Minderung in Höhe von mindestens 30 Prozent zu (LG Berlin vom 11.3.1982 - 61 S 359/81).

Allerdings setzen Sie sich bei so hohen Minderungsquoten der Gefahr einer (fristlosen) Kündigung aus, sollten Sie sich über den Umfang des Mangels und die daraus resultierende Minderungsquote letztendlich doch geirrt haben (vgl. BGH v. 11.7.2012 - VIII ZR 138/11 ). Deshalb sollte rechtzeitig vor Erreichen eines Rückstandes von mehr als einer Monatsmiete rechtliche Klärung über die Berechtigung der Mietminderung geschaffen werden: Entweder durch Einigung mit dem Vermieter oder – wenn diese nicht möglich ist - durch Erhebung einer Feststellungsklage.

Es gibt noch einen anderen Weg: Möglich ist es auch, den geminderten Betrag weiterhin unter Vorbehalt zu zahlen, bis eine endgültige Klärung der Rechtslage erfolgt ist und dann den vorbehaltlich gezahlten Gesamtbetrag vom Vermieter zurückzufordern bzw. zurückzuklagen.

Rat für Eigentümer

Ist eine Reisekostenerstattung für unseren Beiratsvorsitzenden rechtens? Wir haben einen zugegebener maßen sehr sachkundigen Vorsitzenden für unseren Beirat. Er wohnt allerdings als Kapitalanleger mehr als 600 Kilometer von uns entfernt. Nun verlangt er von der Eigentümergemeinschaft, ihm die anfallenden Reisekosten zur Eigentümerversammlung zu erstatten. Ist das zulässig? Michael K.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Was nicht verboten ist, ist andererseits auch erlaubt. Ein Ausdruck, den wohl jeder schon mal gehört hat. Er bezeichnet einen Rechtsgrundsatz, der aussagt, dass es keine Strafe ohne ein entsprechendes Gesetz geben kann. Die Forderung Ihres Beiratsvorsitzenden ist grundsätzlich also zulässig. Das Wohnungseigentumsgesetz sagt nämlich für einen solchen Fall nichts aus.

Wenn es nun aber schon zulässig ist, so stellt sich auch die Frage, ob die Forderung ihres Vorsitzenden gerechtfertigt ist. Das können nur Sie als Eigentümergemeinschaft entscheiden. Sie sollten deshalb genau prüfen, welchen Nutzen sie als Eigentümer aus der Tätigkeit des Vorsitzenden ziehen und sich die Frage stellen, ob die Kosten und ihre Höhe gerechtfertigt sind. Ihr finanzieller Vorteil muss dabei darstellbar sein. Denn grundsätzlich gilt, dass die Mitglieder des Beirates ehrenamtlich ihre Arbeit ausführen, solange per Beschluss der Eigentümerversammlung über keine andere Lösung abgestimmt wurde.

Sie können zum Beispiel für die Beiratstätigkeit eine Jahrespauschale oder eine Aufwandsentschädigung beschließen und dabei auch gleich die Anzahl der bezahlten Fahrten pro Jahr reglementieren. Unter keinen Umständen darf es jedoch darauf hinauslaufen, dass die Eigentümergemeinschaft mit ihrer Zusage dem Beiratsvorsitzenden die Freifahrten für einen regelmäßigen Wochenendurlaub finanziert. Ein solches Verhalten wäre zumindest anfechtbar.