Expertenrat

Zentralheizung – Miete höher?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Ist eine Kündigung auch wirksam, wenn sie ohne Einschreiben erfolgt? Ich habe mit meinem Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass eine Kündigung schriftlich per Einschreiben erfolgen muss. Nun kam allerdings seine Kündigung des Mietvertrages mit normaler Post bei mir an. Meine Frage: Ist diese Kündigung wirksam, oder kann ich auf eine Kündigung per Einschreiben bestehen? Katharina M.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Die zwischen Ihnen und dem Mieter im Mietvertrag vereinbarte Klausel stellt kein Wirksamkeitserfordernis für eine Kündigung dar. Die Klausel beinhaltet die Notwendigkeit der Schriftform für die Kündigungserklärung und enthält zusätzlich die Vereinbarung der besonderen Übersendungsart durch einen eingeschriebenen Brief. Bei einer solchen Klausel ist die Schriftform zwingend, hat somit konstitutive Bedeutung i. S. v. § 125 Satz 2 BGB, während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Erklärung sichern soll. Von daher ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart. Der Zugang kann auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen. Wenn Ihr Mieter somit die Kündigungserklärung unterschrieben hat und per normalem Brief an Sie versendet hat und dieser Ihnen zugegangen ist, ist die Kündigung wirksam erfolgt. Für die Wahrung der Schriftform wäre beispielsweise ein Telefax nicht ausreichend. Außerdem muss die Kündigung immer von allen Vertragspartnern unterschrieben werden. Bei Ehegatten als Vertragspartner müssen daher auch beide Ehegatten die Kündigung unterschreiben. Auch darauf ist bei der Bewertung der Wirksamkeit zu achten. Wichtig ist auch noch der Hinweis, dass bei Wohnraummietverhältnissen das Schriftformerfordernis für Kündigungen nie vertraglich abgedrungen werden kann. Anders sieht es bei der Gewerberaummiete aus.

Rat für Mieter

Muss ich eine Mieterhöhung und einen neuen Vertrag akzeptieren? Mein Vermieter kündigte mündlich an, in der Wohnung eine Zentralheizung einzubauen. Der Termin ist noch nicht bekannt, und ob in allen Räumen der Einbau erfolgt, ebenfalls nicht. Ich bewohne seit 1991 eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Ofenheizung. Für die 53,07 m2 beträgt die Warmmiete derzeit 300,16 Euro. Margot D.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Zunächst einmal geht es um die im Gesetz festgehaltene Regelung. Die Modernisierung einer Mietwohnung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 554 BGB geregelt. In einem ersten Schritt muss der Vermieter Ihnen die beabsichtigte Maßnahme schriftlich ankündigen. Da sie bisher jedoch nur Mündliches von ihm vernommen haben, besteht für Sie noch keine Verpflichtung zur Duldung der Baumaßnahme. Erst in dem Fall, wenn eine schriftliche und ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung bei Ihnen eingegangen ist, gilt für Sie die von mir im folgenden beschriebene Regelung.

Sie müssen die von Ihnen dargestellte Baumaßnahme dann dulden, wenn diese eine Wertverbesserung oder eine Energieeinsparung für die Wohnung bedeutet. Dies ist beim Einbau einer Zentralheizung in eine Wohnung, die bislang durch einen Ofen beheizt wurde, der Fall. Die Miete steigt dann ebenfalls, indem elf Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf Sie umgelegt werden können (§ 559 BGB).

Alternativ kann der Vermieter die Miete allerdings auch nach dem einschlägigen Mietspiegelfeld für zentralbeheizte Wohnungen erhöhen.

Auf eine finanzielle Härte wegen der bevorstehenden Mieterhöhung können Sie sich leider nicht berufen, weil der Einbau einer Zentralheizung nur den allgemein üblichen Standard schafft, wie er in Berlin mittlerweile üblich ist (so zuletzt das LG Berlin mit Urteil v. 10.1.2012 - 63 S 203/11 ).

Rat für Eigentümer

Was kann man gegen diesen streitsüchtigen Miteigentümer tun? In unserer Eigentums-Wohnanlage gibt es einen Streithammel, der sich grundlos mit allen Eigentümern anlegt und sogar vor Handgreiflichkeiten nicht zurückschreckt. Mittlerweile führt er ein Lärmtagebuch gegen die anderen Bewohner und zeigt diese grundlos bei Hausverwaltung, Polizei und Ordnungsamt an. Mathias W.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

In jeder Epoche, zu allen Zeiten stellt sich die Frage, welche Werte achtenswert sind und welche Normen das soziale Zusammenleben prägen. Die im Regelfall sehr zufällig zusammengesetzte Eigentümergemeinschaft hat sich von der Teilungserklärung bis zur Hausordnung auf Normen verständigt, die ein harmonisches Zusammenleben sichern. Werden Normen verletzt und Werte nicht geachtet, sind Konflikte unausweichlich.

Deshalb folgender Rat: Sie sollten gemeinschaftlich ein Gespräch mit dem „Störer“ fordern, Ursachen ermitteln und verdeutlichen, dass Sie nach §14 WEG derartige Handlungsweisen nicht länger tolerieren werden. In letzter Konsequenz kann nach § 18 WEG einem Wohnungseigentümer sein Eigentum entzogen werden. Voraussetzung dafür ist eine schwere Pflichtverletzung, die den betroffenen Eigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft unmöglich macht.

Nutzen Sie vorab jedoch alle rechtlichen Schritte, wie beispielsweise eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung. Stellen Sie bei Beleidigungen oder Tätlichkeiten sofort einen Strafantrag. Entscheidend bei der Bewertung ist, ob der Gemeinschaftsfrieden und das Vertrauensverhältnis, trotz aller Versuche auf ein Einvernehmen, nachhaltig gestört ist.

Eine bewiesene Beleidigung, Belästigung oder gar Tätlichkeit gegenüber anderen Wohnungseigentümern, deren Angehörigen/Mietern oder dem Verwalter können diesen Schritt rechtfertigen.