Expertenrat

Wie kann ich dem Mieter helfen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Wie verrechne ich Teilzahlungen der Miete?

Mein Mieter steckt in finanziellen Schwierigkeiten, sodass es ihm nicht gelingt, die monatliche Miete zum vereinbarten Zeitpunkt vollständig zu zahlen. Er zahlt immer nur Teilbeträge. Ich möchte ihm nicht kündigen, sondern ihn als Mieter behalten. Dennoch stellt sich mir die Frage, wie ich Teilzahlungen auf Nebenkosten oder Grundmiete verrechnen soll.

Walter S.

Ohne nähere Bestimmungen des Mieters richtet sich die Reihenfolge der Anrechnung nach Paragraf 366 Abs. 2 BGB. Dies bedeutet, dass als erstes diejenige Schuld getilgt wird, welche dem Gläubiger, also dem Vermieter, die geringere Sicherheit bietet. Von mehreren gleich sicheren, die dem Schuldner (Mieter) lästigere. Unter gleich lästigen die ältere Schuld – und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig. Übersetzt bedeutet diese Klausel, wenn Nebenkostenvorauszahlungen und die Grundmiete fällig sind, ist der eingezahlte Teilbetrag zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, weil die Vorauszahlungen dem Vermieter geringere Sicherheit bieten, da sie nicht mehr verlangt werden können, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Dies ist in der Regel vor der Verjährung der Grundmiete der Fall, sodass die Schuld auf die Nebenkostenvorauszahlung eine geringere Sicherheit bietet. Sofern Vorauszahlungen auf verschiedene Betriebskostenarten wie beispielsweise Heizkosten und andere Betriebskosten geschuldet werden, erfolgt die Anrechnung verhältnismäßig. Wenn wiederum Nachzahlungen mit Vorauszahlungen zusammentreffen, ist eine Anrechnung zunächst auf die Vorauszahlung vorzunehmen, es sei denn, dass der Anspruch auf die Nachzahlung vor dem Ablauf der Abrechnungsfrist für die Vorauszahlungen verjährt.

Sinnvoll wäre es sicherlich, den Mieter zu bitten, Ihnen jeweils mitzuteilen, auf welche Schuld er nunmehr die Beträge leistet.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Müssen wir den Betrag der Mietminderung zurückzahlen?

Wir haben wegen undichter Fenster ab Mitte November 2012 die Miete um 20 Prozent gemindert. Im März erhielten wir ein Schreiben der Verwaltung – sie genehmigt eine Minderung um zehn Prozent ab Dezember und fordert die einbehaltenen zehn Prozent der vergangenen Monate zurück. Ist ein Einspruch nach über drei Monaten rechtens?

Christa L.

Mit der Einschätzung, dass die Undichtigkeit von Fenstern keine Mietminderung von 20 Prozent rechtfertigt, liegt Ihre Hausverwaltung genau richtig. Das Landgericht Berlin hat in einem vergleichbaren Fall sogar schon einmal eine Minderung in Höhe von nur fünf Prozent zugesprochen (vgl. Landgericht Berlin vom 18.3.1982 – AZ 61 S 437/81 -).

Sie sollten die nun geforderte Mietzinsdifferenz daher tatsächlich schleunigst nachzahlen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH vom 10.10.2012 – AZ VIII ZR 107/12 –) droht schon dann eine Kündigung durch den Vermieter, wenn der Mieter zu Unrecht mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Allein aus der Tatsache, dass die Reaktion Ihrer Hausverwaltung drei Monate auf sich warten ließ, können Sie keinerlei Rechte herleiten. Die Verwirkung eines Rechts (Paragraf 242 BGB) liegt in diesem Fall nicht vor. Zunächst ist der Zeitraum von drei Monaten eindeutig zu kurz (BGH vom 21.02.2012 – AZ VIII ZR 146/11 –). Zum anderen reicht die bloße Untätigkeit des Vermieters – nämlich die fehlende Geltendmachung eines Anspruchs – neben dem Zeitablauf für eine Verwirkung nicht aus (Kammergericht vom 11.2.2013 – AZ 8 U 227/12 –). Schwierig wird es für Sie, wenn Sie den Betrag der Mietminderung von November an nicht auf ein Anderkonto gelegt haben. Damit ist man im Fall einer Mietminderung immer besser beraten, damit man das Geld jederzeit nachzahlen kann und nicht in Verzug gerät.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wer räumt den Privatweg zum Haus?

Unser Wohnhaus ist nur über einen Privatweg erreichbar, für den wir ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht haben. Bei Schnee und Glätte können wir das Grundstück zu Fuß nicht verlassen, weil niemand für Schneebeseitigung sorgt. Post und Müllabfuhr haben in extremen Situationen ihre Dienste eingestellt. Auf schriftliche und mündliche Mahnungen reagiert niemand.

Dieter K.

Sie sind hier mit Problemen konfrontiert, die sehr oft auftreten, wenn die Nutzung eines Grundstücks nur möglich ist über einen Weg, der über ein anderes Grundstück führt. Die grundbuchliche Eintragung eines Geh-, Fahr und Leitungsrechts hilft hier allein nicht weiter. Es bedarf auch konkreter, schriftlich niedergelegter Vereinbarungen aller beteiligten Seiten über die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem jeweiligen Weg: Wem obliegt die Instandhaltung? Wer hat die Verkehrssicherungspflicht? Wer ist für die Reinigung und den Winterdienst verantwortlich? Darf der Weg auch als Park- oder Lagerplatz genutzt werden? Wer pflegt eventuell vorhandenes Grün, schneidet zum Beispiel Büsche zurück, die den Weg zuzuwuchern drohen? Wie ist das Schließregime bei vorhandenen Toren geregelt?

Das alles sind Fragen, an die man denken muss, will man Ärgernisse und Missverständnisse vermeiden. Der darüber geschlossene Vertrag sollte idealerweise Bestandteil bei der Eintragung der Rechte ins Grundbuch sein. Dann gelten seine Regelungen auch im Falle eines Eigentümerwechsels an den beteiligten Grundstücken. Vielleicht lässt sich eine vertragliche Regelung in Ihrem Fall noch herbeiführen, auch wenn diese keine Chance mehr hat, grundbuchlich abgesichert zu werden. Sollte eine Vereinbarung allerdings schon vorhanden sein, können Sie auch einfordern, dass vereinbarte Pflichten erfüllt werden – notfalls mit einer Klage vor Gericht.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)