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Bürgschaft: Mietsicherheit auf drei Monatsmieten beschränkt ++ Mietvertrag: Vertragliche Kündigung kann unwirksam sein

Mietsicherheit auf drei Monatsmieten beschränkt

Der Immobilienverband IVD warnt vor einem Verständnisfehler der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Bürgschaft zur Sicherung von Mietzahlungen. „Der BGH hat mit seinem Urteil mitnichten eine Änderung der bestehenden Rechtsprechung zur Bürgschaft als Mietsicherheit gemäß § 551 Absatz 1 und 4 BGB vollzogen“, sagt Ulrich Löhlein, Rechtsanwalt und Referent Immobilienverwaltung. Die Rechtsprechung zur Bürgschaft als Mietsicherheit sei ganz klar. Die Zahlung der Mietsicherheit, egal ob Barzahlung, Verpfändung oder Bürgschaft, ist gesetzlich auf drei Monatskaltmieten beschränkt (BGH v. 30.06.2004, VIII ZR 243-03). „Dies bleibt auch künftig so“, erklärt Löhlein. „Eine Aufweichung der bisherigen Rechtsprechung liegt also nicht vor.“

Vertragliche Kündigung kann unwirksam sein

Wenn sich eine auch vom Mieter gewollte Befristung eines Mietvertrages später als unwirksam herausstellt, kann eine derartige Klausel als beiderseitiger Kündigungsverzicht interpretiert werden. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – Az. VIII ZR 388/12) weist der Eigentümerverband Haus & Grund hin. „Der BGH bestätigt damit die vorherrschende Rechtsauffassung. Vertragsparteien sind an den Zweck einvernehmlicher Vereinbarungen gebunden, auch wenn die Regelung unwirksam ist“, kommentiert Haus & Grund-Rechtsexperte Gerold Happ. Im entscheidenden Fall sind die Vertragsparteien auf Wunsch des Mieters ein befristetes Mietverhältnis eingegangen. Diese Befristung war unwirksam, weil keiner der gesetzlichen Kündigungsgründe vorlag. Der BGH lehnte die Kündigung ab, weil er die unwirksame Vereinbarung in einen wirksamen, beidseitigen Kündigungsverzicht umdeutete.