Expertenrat

Kabel müssen Sie nicht dulden

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Darf ich den Abrechnungsmodus ändern?

Ich möchte in meinem Mietshaus den Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr umstellen. Bisher wird vom 1. Juni bis 31. Mai abgerechnet. Es handelt sich um fünf Mietparteien, die wohl auch alle damit einverstanden wären, wenn ich auf das Kalenderjahr umstelle. Ich habe gehört, dass man den Abrechnungszeitraum von einem Jahr nicht überschreiten darf.

Cornelia J.

Grundsätzlich ist es so, dass der Abrechnungszeitraum von einem Jahr, den § 556 BGB vorgibt, nicht überschritten werden darf. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB besagt, dass über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten der Vermieter jährlich abzurechnen ist. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). In Ausnahmefällen ist eine Abweichung aber möglich. So ist laut BGH eine vertragliche Vereinbarung über eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraums möglich, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden soll, etwa zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungsjahres mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungsträger oder zur Vereinfachung der Abrechnung.

Ganz wichtig ist aber, dass dies in jedem Fall nur durch Vereinbarung erfolgen muss und nicht durch ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters möglich ist. In Ihrem Fall ist ein Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB nicht gegeben, da Sie nur wegen der Umstellung auf das Kalenderjahr einmalig den Zeitraum verlängern und die Mieter zustimmen. Sie verstoßen damit nicht gegen das Gesetz. Die Gefahr, dass der Mieter bei der verlängerten Abrechnungsperiode möglicherweise einen erhöhten Überprüfungsaufwand hat, wird dadurch ausgeglichen, dass zukünftig ein Abrechnungsturnus gilt, der die Erstellung der Abrechnung vereinfacht.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Was kann ich gegen die Sat-Anlage tun?

Seit einiger Zeit haben die Mieter unter mir eine Sat-Anlage auf dem Dach. Das Kabel dafür hängt locker vom Dach vor meinem Fenster herunter und führt dann in die Wohnung unter mir. Mich stört die Optik, zusätzlich sehe ich ein Sicherheitsrisiko. Ohnehin hat das ganze Haus Kabelanschluss, und eine gesonderte Sat-Anlage ist nicht notwendig.

Max T.

Zunächst einmal gilt für Sie: Das vor Ihrem Fenster hängende, nicht fachgerecht verlegte Kabel müssen sie nicht dauerhaft dulden. Sie können deshalb diesbezüglich auch eine Änderung der Situation von Ihrem Vermieter verlangen.

Ob ihr Nachbar einen Anspruch auf Installation einer Satellitenanlage hat, ist jedoch nicht generell zu beantworten. Vielmehr ist diese Frage jeweils anhand einer Abwägung im Einzelfall zu entscheiden ist, wie das Bundesverfassungsgericht jüngst nochmals in einer Entscheidung bekräftigt hat (BVerfG vom 31.3.2013 – 1 BvR 1314/11 ).

Zwar ist in der Regel der Vermieter dann nicht verpflichtet, eine Parabolantenne des Mieters an seinem Haus zu dulden, wenn er dem Mieter einen Kabelanschluss am Haus bereitstellt. Es gibt jedoch auch Ausnahmen dazu.

So kann der Fall beispielsweise bei dauerhaft in Deutschland lebenden ausländischen Staatsangehörigen anders aussehen. Ist eine angemessene Zahl von Programmen aus dem jeweiligen Heimatland nicht über den vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss, sondern nur über eine Parabolantenne zu empfangen, so ist das Interesse der ausländischen Mieter am Empfang von Programmen ihres Heimatlandes bei der Abwägung mit den Eigentümerinteressen des Vermieters zu berücksichtigen.

Ob dies in Ihrem Fall ebenfalls zutrifft, geht aus Ihrem Schreiben jedoch leider nicht hervor.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Welche Form der Auseinandersetzung ist ratsam?

Unser Garten hinter dem Reihenhaus ist nicht mit einem Zaun zum Nachbarn abgegrenzt. Es gibt mittig ein gemeinsames Beet. Die Nachbarn haben mehrere Nadelbäume auf ihrem Grundstück, einer nadelt so stark, dass wir unseren Gehweg nicht nutzen können und auch die Abfallbeseitigung übernehmen müssen. Wie ist die Rechtslage?

Horst M.

Zunächst eine Überlegung vorweg: Auch wenn Sie Ihren Nachbarn bereits mehrfach erfolglos gebeten haben, am Missstand etwas zu ändern, rate ich Ihnen, es erneut mit einem Gespräch zu versuchen – in diesem Fall sollte es jedoch unter Benennung der gesetzlichen Bedingungen geschehen.

Führen Sie in dem Gespräch zum Nadelbaum bitte auch den § 910 BGB „Überhang“ ins Feld. Wichtig ist dabei, zu erwähnen, dass Ihnen das Recht zusteht, nach einer angemessenen Fristsetzung die Beseitigung der Störung selbst vorzunehmen oder auf Kosten des Nachbars durchführen zu lassen. Überstehende Wurzeln oder Zweige müssen nach vorheriger Aufforderung entfernt werden, wenn diese Ihr Grundstück beeinträchtigen. Die Beeinträchtigung ist von Ihnen allerdings im Zweifel zu beweisen, was auch schwierig sein könnte.

Der angedachte Zaunbau ist im § 21 (Einfriedungspflicht) Nachbarrechtsgesetz Berlin geregelt. Jeder Grundstückseigentümer kann von dem Nachbarn die Einfriedung nach bestimmten Regeln verlangen. Wenn Grundstücke unmittelbar nebeneinander an derselben Straße liegen, so hat jeder Grundstückseigentümer an der Grenze zum rechten Nachbargrundstück einzufrieden. Rechtes Nachbargrundstück ist dasjenige, das von der Straße aus betrachtet rechts liegt.

Allerdings gibt es auch hierzu wieder eine Reihe von Ausnahmen, für die Sie bei Bedarf in jedem Fall eine Beratung in Anspruch nehmen sollten.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)