Expertenrat

Unser Mieter zieht nicht aus

Vermieter, Mieter und Eigentümer Fragen – unsere Experten antworten

Was ist, wenn der Mieter nach unserer Kündigung nicht auszieht?

Wir haben ein Zweifamilienhaus gekauft und einen Mieter übernommen. In den Vertrag wurden Sonderwünsche des Mieters und eine Mietkaution aufgenommen. Die Sonderwünsche wurden erfüllt, die Mietkaution dagegen nicht. Daraufhin haben wir dem Mieter gekündigt. Inzwischen wurde die Kaution gezahlt.

Urte H.

In dem Fall, dass Sie außerordentlich, also fristlos, gekündigt haben, würde die nachträgliche Zahlung der Kaution dazu führen, dass die Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - Nachholrecht des Mieters). Da das Mietverhältnis augenscheinlich auch vor dem 1. Mai 2013 begründet wurde, gilt hier noch nicht der neue Kündigungsgrund des § 569 Abs. 2a BGB, der nach rückständiger Kaution von zwei Mieten die fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung zulässt. Vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung hätte es in Ihrem Fall also nach alter Rechtslage noch einer Abmahnung bedurft.

Wenn Sie gegenüber dem Mieter wegen der rückständigen Kaution fristgemäß gekündigt haben, dann wird das Mietverhältnis trotz nachträglicher Zahlung der rückständigen Kaution beendet. Obwohl der Mieter die Kaution nachträglich bezahlt hat, würde, wenn Sie ihm fristgemäß gekündigt haben, das Mietverhältnis mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist enden, sodass Sie in dem Fall, in dem der Mieter dann nicht auszieht, berechtigt wären, Räumungsklage zu erheben. Das Gericht würde dann prüfen, ob die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lässt. Vielleicht wäre in Ihrem Fall aber ein klärendes Gespräch sinnvoller.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Ist der Abrechnungsmodus für große Balkone nicht ungerecht?

Unser Sohn hat bei einer Wohnungsbaugenossenschaft eine Ein- Zimmer-Wohnung, wo der Balkon 13 Prozent seiner Wohnfläche ausmacht. Der Aufteilungsmaßstab für die Abrechnung der Heizkosten ist mit 70% Verbrauch und 30% Grundkosten vereinbart. Laut Mietvertrag entspricht die Heizfläche der Wohn-/Nutzfläche.

Marita W.

Bei unterschiedlich großen Balkonen in der Wohnanlage scheidet der Maßstab „Fläche“ für die Umlage der Heizkosten aus (vgl. Kammergericht vom 28.11.2005 - 8 U 125/05 -; AG Pankow/Weißensee vom 6.11.2007 - 8 C 139/07). Die Wohn- oder Nutzfläche kann zwar als Maßstab zugrunde gelegt werden, wenn die Heizkosten zu verteilen sind, das keine außen liegenden Nutzflächen wie beispielsweise Balkone aufweist. Sind aber Kosten für Nutzereinheiten zu verteilen, die jeweils mit Balkonen versehen sind, ist die beheizte Fläche beziehungsweise der beheizte Raum als Maßstab zu wählen. Es entspricht nämlich dann nicht billigem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei der Verteilung von Heizkosten Balkone flächenmäßig zu berücksichtigen, wenn nicht alle Balkone eines Gebäudes im Verhältnis zu den jeweiligen beheizbaren Flächen gleich sind. Denn die Balkone haben keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme, ihre Grundfläche gibt keinen Anhaltspunkt dafür, ob viel oder wenig Heizenergie benötigt wird. Eine anderslautende vertragliche Vereinbarung – wonach die Wohn-/Nutzfläche der Heizfläche entspricht, und wo die unterschiedlich großen Balkone in die Grundkosten einfließen – dürfte meines Erachtens wegen Verstoßes gegen § 2 HeizkostenVO unwirksam sein.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Darf ich meiner Schwägerin, die nicht Eigentümerin ist, Vollmacht erteilen?

In unserer Teilungserklärung steht: Jeder Eigentümer ist berechtigt, einen durch einfache Vollmacht ausgewiesenen Bevollmächtigten und Vertreter zu entsenden. Dieser Bevollmächtigte hat in der Eigentümerversammlung das gleiche Stimmrecht, als wenn der Eigentümer selbst anwesend wäre.

Marie-Louise A.

Gemeinsam berät man in der Eigentümerversammlung über Maßnahmen und Finanzen. Die eigenen Interessen sollte jeder selbst vertreten. Grundsätzlich kann aber der Eigentümer entscheiden, einen Dritten als seine Vertretung, mit Stimm- Rede- und Antragsrecht zu bevollmächtigen. Das kann ein Rechtsanwalt, die Schwägerin, eine Freundin, der Mieter oder jede andere dritte Person sein. Das WEG sieht dafür keine Regelung vor. Nach § 167 Abs.2 BGB ist dazu selbst eine mündliche Bevollmächtigung (Erklärung) ausreichend. Die Eigentümer können allerdings abweichende Reglungen in der Teilungserklärung vereinbaren. In diesem Fall gilt, was dort urkundlich festgestellt ist. Sie dürfen nach Ihrer in der Frage zitierten Teilungserklärung selbstverständlich Ihrer Schwägerin die Vollmacht erteilen. Die Mehrzahl der Wohnungseigentümer spricht sich allerdings gegen die dargelegte Regelung in einer Teilungserklärung aus, weil wiederholt unbekannte Personen Zugang zu den Angelegenheiten der WETG erhalten. Eine Änderung ist aber nur mit notariellen Beurkundung und dem Grundbuchamt möglich. Ihre Verwaltung sollte darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Einladung der Teilungserklärung widerspricht und dadurch für Ihre Gemeinschaft unwirksam ist.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)