Expertenrat

Mieter muss Beweis erbringen

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Kann mein Mieter meine Modernisierung mit seinem Härteeinwand blockieren?

Zum 1. Mai ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Bisher musste der Mieter ja Modernisierungsmaßnahmen dulden, es sei denn, dass die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen nahen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Hat sich an dieser Regelung etwas verändert?

Friederike E.

Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungen dulden. Er kann aber auch nach neuem Recht, § 555 d BGB, Härtegründe geltend machen. Allerdings sind jetzt nach § 555 d Abs. 2 BGB bei der Interessenabwägung, ob eine den Mieter zur Verweigerung der Duldung berechtigende Härte vorliegt, künftig, neben den Interessen des Vermieters als auch anderer Mieter, auch die Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung, die bislang immer der wichtigste Härtegrund war, bleibt jetzt bei der Duldungspflicht außer Betracht, sodass der Mieter die Maßnahme auch bei einer finanziellen Härte dulden muss. Die finanziellen Härtegründe werden erst bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB eine Rolle spielen.

Sofern eine finanzielle Härte vorliegt, muss der Mieter dann die Mieterhöhung nicht zahlen. Den Beweis für die Härte muss aber der Mieter erbringen. Somit kann der Mieter anders als bisher die zu erwartende Mieterhöhung nicht mehr als Argument zur Verweigerung der Modernisierungsduldung einwenden und die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mit diesem Einwand nicht mehr blockieren.

Fazit: Der Mieter kann weiterhin soziale Härtegründe im Rahmen der Duldung anführen. Die wirtschaftliche Härte kann er erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens einwenden. Der Härteeinwand greift nicht bei Bagatellmaßnahmen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Kann ich die Miete kürzen?

Ich wohne seit 30 Jahren in einer genossenschaftlichen Wohnung in Marzahn. Nun wird eine energetische Sanierung an unserem Haus durchgeführt. Dabei werden die Balkone zeitweise entfernt. Ebenso sollen die Holz-Kellerboxen gegen Boxen aus Metall getauscht werden. Die Genossenschaft bot eine Entschädigung von 50 Euro für drei Monate an.

Ingrid U.

Zunächst einmal gilt folgendes: Baumaßnahmen im oder am Haus bringen oft Lärm-, Schmutz- oder sonstige Beeinträchtigungen mit sich. Auch hier kommt also eine Mietminderung grundsätzlich in Betracht.

Entscheidend für eine Mietminderung ist allein, dass während der Bauarbeiten Wohnwertbeeinträchtigungen für den Mieter auftreten. Allerdings gibt es dabei eine Ausnahme: Bei Modernisierungsankündigungen, die den Mietern nach dem 30.4.2013 zugehen und die eine energetische Modernisierung zum Inhalt haben, ist die Mietminderung zeitweilig ausgeschlossen.

Der neue § 536 Absatz 1 a, der im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eingefügt wurde, bestimmt nämlich: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB dient.“

Allerdings gilt ebenfalls folgendes: Handelt es sich bei den baulichen Maßnahmen hingegen um Instandsetzungsarbeiten zur Reparatur des kaputten Daches oder der heruntergekommenen Fassade ohne Energieeinsparung, bleibt das Minderungsrecht bestehen. Nachvollziehbar ist diese Regelung jedoch ebenfalls nicht. Ebenso ist sie ferner auch nicht praxistauglich, wenn man bedenkt, dass jede energetische Modernisierung in der Regel auch Instandsetzungsarbeiten umfasst.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Muss nicht ein Mindestabstand zum Wohnhaus eingehalten werden?

Ich besitze eine Eigentumswohnung. An der Giebelwand unseres Hauses wurde ein Müllcontainer für Gartenabfälle aufgestellt. Die Fläche ist aber kein Müllplatz. Gibt es hierzu Rechtsprechung? Im WEG konnte ich keine Aussage dazu finden. Ich möchte nicht ständig einen Müllcontainer vor meiner Wohnung haben.

Marion W.

Zur eindeutigen Beantwortung Ihrer Frage fehlen mir wichtige Informationen über die konkreten Umstände. Aus dem Grund kann ich Ihnen leider nur sehr allgemein antworten. Die Anforderungen an Anlagen für feste Abfallstoffe sind im Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz Berlin, deren Umsetzung in der Bauordnung Berlin, geregelt. Standortgenehmigungen sind bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Die Eigentümer bebauter Grundstücke haben danach die Aufstellung von Abfallbehältern zu dulden, soweit ihnen das möglich und zumutbar ist.

Steht der Müllcontainer auf dem Gemeinschaftseigentum Ihrer Wohnanlage, wovon ich hier ausgehe, haben die Eigentümer dazu einen Beschluss zu fassen. Die Rechtsprechung geht hier grundsätzlich von einer zustimmungspflichtigen baulichen Veränderung aus. Das betrifft sowohl die Verlegung von Müllcontainern auf einen neuen Standort als auch die Errichtung eines neuen Abstellplatzes für die Müllcontainer.

Orientiert man sich am BGB, § 745 (1), kann bereits durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. In beiden Fällen müssen aber alle betroffenen Eigentümer dem Standort zustimmen. Sind Sie betroffen und haben der Aufstellung nicht zugestimmt, sollten Sie einen neuen Standort für den Müllcontainer einfordern.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)