Expertenrat

"Miete fünf Prozent mindern"

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Kann der Mieter die Modernisierung blockieren?

Ich beabsichtige Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen und möchte gern wissen, ob der Mieter die Durchführung mit seinem Härteeinwand auch nach dem Mietrechtsänderungsgesetz, das seit 1. Mai in Kraft ist, blockieren kann. Bisher musste der Mieter ja Modernisierungsmaßnahmen dulden, es sei denn, sie bedeutet eine Härte.

Susanne B.

Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungen dulden. Er kann aber auch nach neuem Recht, § 555 d BGB, Härtegründe geltend machen. Allerdings sind jetzt nach § 555 d Abs. 2 BGB bei der Interessenabwägung, ob eine den Mieter zur Verweigerung der Duldung berechtigende Härte vorliegt, künftig, neben den Interessen des Vermieters als auch anderer Mieter, auch die Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung, die bislang immer der wichtigste Härtegrund war, bleibt jetzt bei der Duldungspflicht außer Betracht, sodass der Mieter die Maßnahme auch bei einer finanziellen Härte dulden muss. Die finanziellen Härtegründe werden erst bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB eine Rolle spielen. Sofern eine finanzielle Härte vorliegt, muss der Mieter dann die Mieterhöhung nicht zahlen. Den Beweis für die Härte muss der Mieter erbringen. Somit kann er anders als bisher die zu erwartende Mieterhöhung nicht mehr als Argument zur Verweigerung der Modernisierungsduldung einwenden und die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr blockieren. Fazit: Der Mieter kann weiterhin soziale Härtegründe im Rahmen der Duldung anführen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wie komme ich in die Waschküche?

Ich bin seit 1967 Mieter in einer Wohnanlage mit 665 Wohnungen, die die Benutzung der Waschküche einschließt. Seit dem Verkauf der Anlage ist das Waschhaus jedoch verschlossen. Laut Mietvertrag ist das Waschen in der Wohnung nicht gestattet. Da "Kauf nicht Miete bricht" müsste mein Vertag doch Gültigkeit haben. Wie sind meine Rechte in dem Fall?

Hans P.

Wurde dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die Möglichkeit eingeräumt, eine Waschküche zu benutzen, und ist im Mietvertrag vereinbart, dass ihm die vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen zur Verfügung stehen, dann darf ihm die Gebrauchsmöglichkeit nicht einseitig vom Vermieter entzogen werden. Eine fünfprozentige Mietminderung ist mindestens angemessen (AG Tiergarten v. 21.2.2008 - 2 C 387/07). Allerdings hilft diese im konkreten Fall noch nicht wirklich weiter, denn von der Mietminderung wird die Wäsche nicht sauber. Sie haben daher einen Anspruch gegen den Vermieter, dass dieser die Waschküche wieder in Betrieb nimmt. Die Wiedereinräumung des Mitbesitzes an einer Gemeinschaftswaschküche kann der Mieter im übrigen sogar im Wege der einstweiligen Verfügung erzwingen. Das gilt dann auch für ihren Fall.

Steht dem Mieter nach dem Mietvertrag kein Anspruch auf einen bestimmten Wasch- und Trockenraum zu, kann der Vermieter grundsätzlich einen anderen Raum als Wasch- und Trockenraum bestimmen. Voraussetzung ist jedoch, dass der andere Raum vergleichbare Ausstattungsmerkmale aufweist und für die vorgesehene Nutzung geeignet ist (LG Köln v. 21.7.1993 10 S 117/93).

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wie können wir uns gegen den Lärm wehren?

Wir bewohnen eine Eigentumswohnung in einem Haus mit sechs Wohnungen. Bei Kauf war der Wäschekeller zwar vermerkt, wurde dann aber wegen Platzgründen für die Geräte verlegt - unter unsere Wohnung. Der Raum ist bautechnisch dafür nicht ausgerüstet. Die Geräuschbelästigung ist erheblich und es gibt bereits Feuchtigkeitsschäden.

Gisela M.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören u.a. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. In aller Regel auch Gemeinschaftsräume wie Waschküchen, Trockenräume und Fahrradkeller. Ist der Waschraum im Aufteilungsplan der WEG vermerkt, also Bestandteil der Teilungserklärung, kann er ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht verlegt werden, es sei denn der Bauträger hat nach einer Klausel das Recht, nach Entstehen der WEG noch Räume anderweitig zuzuordnen.

Ist die Verlegung des Raumes ohne ihre Zustimmung erfolgt, können sie geltend machen, dass durch die veränderte Gebrauchsregelung (§ 15 WEG) ihnen ein Nachteil "über das unvermeidliche Maß hinaus" (§ 14 WEG) erwächst, und das Gebot der allgemeinen Rücksichtnahme dadurch nicht mehr eingehalten wird.

Sie müssen als Eigentümer darauf vertrauen können, dass keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt, als die in der Teilungserklärung angegebene. Fordern Sie erstens die Rückverlegung des Raumes sowie zweitens fordern Sie unter Fristsetzung den Verwalter auf, die Feuchteschäden fachgerecht beseitigen zu lassen.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)